immobilien oder reits

MacOS oder Windows? Wachstum oder Entschleunigung? Oder wie hörst du zu Halloween: „Süßes oder Saures?“. Dein Leben steckt voller Entscheidungen und du bist gefragt die richtige zu treffen. Doch ist die richtige Wahl, die welche die Mehrheit vorschlägt? Besonders die Frage zum Erwerb einer eigenen Immobilie wird aus meiner Sicht oft nicht immer richtig beantwortet. Immobilie oder REITS? Meine Gedanken gibt es in diesen Beitrag.

Was sind Reits?

Real-Estate-Investment-Trusts, so die Langform, realisieren ihre Gewinne aus der Vermietung und Verpachtung von Immobilien und Grundstücken. Veräußern sie Objekte können hierbei auch zusätzliche Gewinne erzählt werden. REITs können als Kapitalsammelstellen charakterisiert werden, welche eine Verknüpfung zwischen dem Kapitalmarkt und der Immobilienwirtschaft herstellen. (Wiki) Reits umfassen Immobilien, Beteiligungen an Immobiliengesellschaften und Hypothekarkrediten. Gewinne werden meist in Form von Dividenden gezahlt. Und jetzt kommt ein sehr großer Vorteil für dich. Ausschüttungen im Bereich 70 bis 90 Prozent sind normal, und somit wird ein großer Teil des Gewinns direkt an dich ausgeschüttet.

Dies ist für mich eines der Elemente der passiven Einkommens. Geld einmal investiert und danach ist keine weitere Aktion bzw. Zeit mehr notwendig. Okay, ab und zu solltest du schon auf die Kurse und Ausschüttungen schauen, mehr ist nach Kauf nicht zu tun. Und die Höhe der Ausschüttungen kann sich auch sehen lassen. Bei Sabra Health Care REIT Inc. zum Beispiel lag im letzten Jahr der Gewinn pro Aktie bei $2.28 und davon hat jeder Anleger $1.68 bekommen. Zirka 6,5 Prozent Dividende. Entscheidest du dich in einen Reit zu investieren „kaufst“ du Immobilien und bekommst vom Gewinn kräftig was ab. Klingt gut nicht wahr?

Wie verhält es sich bei Immobilien?

Kaufpreis 85000 Euro. Wohnung ist vermietet und bringt im Jahr 6000 Euro Mieteinnahmen. Dieses und ähnliche Angebote begegnete ich auf der Suche nach einer Investition im Wohnungs- und Hausbereich in meinem Umkreis. Auf den ersten Blick war ich beeindruckt. Das machen 7,65 Prozent Rendite. Klasse. Kaufe ich diese Wohnung, dann habe ich ein regelmäßiges Einkommen von 500 Euro. Als ich den ersten Freunden meine Idee erzählte, kam sehr oft Widerspruch.

  • bei Schäden musst du dich als Vermieter kümmern
  • Was ist wenn die Wohnung leer steht?
  • Du musst rechtlich immer auf neusten Stand sein
  • Auch der Wert deiner Immobile kann fallen
  • Du musst dich auch immer um den Zutritt kümmern (Schnee fegen)
  • Du hast Fürsorgeflicht (Mieter wird durch andere Mieter gestört werden (z.B. Lärm)

Wollen Sie mir meine Idee madig machen? Nein sie haben Recht. Jetzt verstehe ich auch die Aussage: „Eigentum verpflichtet.“ noch besser. Zurücklehnen ist hier nicht so einfach möglich. Selbst wenn es bei einer pflegeleichten Verwaltung bleibt, hast du eine Menge aktiver Pflichten in den Einnahmen verankert. Somit handelt es sich um aktives Einkommen. Da ich eher minimalistisch bin und die Lebenszeit schätze, möchte ich mich mit solchen Dingen überhaupt nicht beschäftigen. Lieber etwas weniger Rendite und dafür Ruhe und Seelenfrieden. Weiterhin stellte sich mir die Frage nach den realen Rendite einer vermieteten Immobilie. Und da sieht es dann nicht mehr so rosig aus. In den vergangenen zehn Jahren haben die Deutschen mit vermietetem Wohneigentum eine Rendite von durchschnittlich 2 bis 3 Prozent pro Jahr erwirtschaftet und ein Teil der Vermieter machen mit den Immobilien keinen Gewinn. Schwerpunkt sind hier die Eigentumswohnungen. Häuser mit mehr Mietparteien liefern hier ein besseres Bild. Diese sind bei meinem Investitionskapital nicht das Ziel.

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Meine Investitionsgedanken auf Immobilien und Reits angewendet

Ich versuche einmal meine Gedanken, die ich beim Investieren habe auf Reits und Immobilien anzuwenden und zu vergleichen.

1. Diversifikation

Die Regeln, die ich bei meinen Aktien Investitionen befolge, haben sich über Jahre weltweit bewährt. Wichtig für mich ist eine gute Diversifikation. Nicht alle Eier in einen Korb legen ist ein Muss. Fällt der Korb dann gehen alle Eier zu Bruch. Dein Geld ist weg. Totalverlust.

Eine Investition in eine Immobilie bedeutet ein dickes Ei. Geht hier etwas schief, dann tut das ganz schön weh. Besonders wenn diese noch nicht abgezahlt ist. Leerstand kann sich genau so negativ auswirken, wie Einnistung von Mietnomaden. Und die letzte Immobilienkriese ist auch nicht so lang her. Einen totalen Verlust sehe ich eher gering – Verlust ist dennoch spürbar möglich. Diversifizieren heißt hierbei für mich mindestens 5 verschiedene Immobilien zu besitzen. Dabei meine ich verschiedene Orte, Typen und Mietertypen. Das ist ein ganzes Stück Aufwand und gut für sehr starke Nerven.

Beim Reit hingegen kannst du dir viele verschiedene kaufen. Und ein Reits selbst enthält viele Immobilienobjekte und ist somit besser diversifiziert. Perfekt ist natürlich eine Beimischung von anderen (Dividenden)aktien. Um noch mal auf den Klassiker HCP zurück  zukommen, bedeutet ein Investment eine Investition in fast 900 (medizinischen) Immobilien. Unter:

kannst du dir hierzu die Übersicht anschauen. Entscheidest du dich 5000 Euro zu investieren, dann besitzt du im weitesten Sinne Anteile von knapp 900 Immobilien. Und außer den Investitionen, brauchst du nichts mehr zu machen. HCP selbst hat sich vor einigen Monaten im Rahmen eines SPIN OFFs geteilt, steht jedoch stellvertretend für viele andere REITs.

2. Leichtes Kaufen und Verkaufen

Sind mal wieder 1000 Euro gespart, dann werden sie investiert. Diesen Betrag habe ich übrig und kann ihn in Reits (oder alternative Investments) anlegen. Er bringt direkt Rückflüsse. Aufwand 5 Minuten, Recherche nicht mit eingerechnet, und ein paar Mausklicks. Bei einen Haus bzw. einer Wohnung musst du erst mal sehen wie du an Geld kommst und brauchst definitiv mehr als 5 Minuten (lach).

Beim Verkauf sieht es ähnlich aus. Ein paar Mausklicks und die Anteile sind verkauft. Mit ein wenig Geschick und Timing auch gewinnbringender, da sich der Kurs gut entwickelt hat. Eine Immobilie ist hier auch viel schwerfälliger loszuwerden. Besonders wenn sie im Wert gestiegen ist, muss erst mal ein Käufer gefunden werden.

3. Risikomanagement

Beide Investments sind nicht risikoarm und bedürfen eines guten Risikomanagements. Ich möchte schließlich nicht zuschauen wie mein Geld vernichtet wird. Auch hier liegen die Vorteile klar bei den REITs. Für mich besteht ganz einfach die Möglichkeit einen StoppLoss zu setzen, oder diesen nachzuziehen. Angenommen ich möchte nicht, dass ich mehr als 10 Prozent meines eingesetzten Kapitals verliere, dann sichere ich mich bei meinen Broker ab. Beim Geld in Beton ist dies viel schwerer. Hier kannst du nicht einfach bestimmen bei welchen Bedingungen verkauft wird. Auch gibt es keinen Trailing Stopp für Immobilien (schmunzel). Sollten sich in bullischen Zeiten meine REITs exzellent entwickeln, dann kann ich mit einem Trailing Stopp das Beste aus dieser Konjunktur herausholen, muss es nicht.

Ein weiteres wichtiges Element zum Risikomanagement ist die Möglichkeit Anteile zu verkaufen oder zu kaufen. Besonders die antizyklische Investition ist einfach realisierbar. Gibt es einen Rücksetzer im Wert, dann kann ich preiswert und Stückweise dazu kaufen. Weiterhin ist es mir möglich jedes übrige Geld zu investieren. Stell dir vor du besitzt Immobilien und hast 3.000 Euro über. Diese lassen sich nicht so einfach in neuen Wohnraum investieren (ohne ein Darlehen aufzunehmen oder weiter zu sparen). Dies sind Werkzeuge für mich schnell reagieren zu können, wenn ich es muss. Und hierbei bleibt nie Geld ungenutzt liegen.

 

4. Wertzuwachs

Beide Anlageformen haben die Möglichkeit im Wert zu wachsen. Folgendes Beispiel beeindruckt mich immer wieder. Wenn ich im Jahr 2001, also vor 15 Jahren, 25000 Euro in HCP investiert hätte, dann:

  • wäre diese Invest heute zirka 140.000 Euro wert (vor SpinOff)
  • dazu kommen zirka 135.000 Euro Ausschüttungen !!!
  • allein im letzten Jahr bekämst du zirka 10200 Euro Ausschüttung (jeweils 41 Prozent auf die damals investierten 25000 Euro)

Das ist eine grobe Rechnung (ohne Beachtung von Steuern), doch sie zeigt mir, dass es lohnenswert sein kann in diese Anlageform zu investieren. In diesen Werten ist auch schon die letzte Immobilienkriese mit „verrechnet“. Um eine gleichwertige Rechnung zu Immobilien aufzustellen fehlt mir das genaue Grundverständnis und so richtig vergleichen kann man die Anlageformen nicht unbedingt, da Immobilien meist aktiven Einsatz erfordern und die Reits nach dem Kauf ohne Aufsicht arbeiten.

REITS oder Immobilien?

Jeder Investor hat andere Strategien und Möglichkeiten. Bei der Frage: „REITs oder Immobilien?“ werden die Meinungen aufeinander prallen und es gibt immer wieder Diskussionen und das kann hin bis zu Glaubensstreiten gehen. Bei beiden Formen kannst du ein gutes regelmäßiges Einkommen generieren und auch einen Wertzuwachs erfahren. Genauso kannst du dein Geld verlieren und die Einkünfte können auch ausfallen. Und der Knackpunkt liegt meiner Meinung nach darin wie du mit deinem Invest jeweils umgehst und es beherrschst.

  • Ein schlechter Immobilienbesitzer und Verwalter wird vom guten Investor in (REIT)Wertpapiere ausperformt
  • Jemand, der ohne Sinn und Verstand in nicht verstandene Wertpapiere investiert, wird vom Betongoldkönig geschlagen

Ein Gewinner lässt sich hierbei nicht ermitteln ohne in die Tiefe zu gehen. Es kommt auf verschiedene Punkte an wie zum Beispiel:

  • Wie flexibel möchtest du sein?
  • Wie viel Zeit und Arbeit möchtest du mit deinem Investment verbringen?
  • Wie lange ist ein Anlagehorizont?
  • Wie hoch ist dein Investitionskapital?
  • Kannst du mit Krediten gut umgehen und dabei ruhig schlafen?

Für mich beantworte ich die Fragen wie folgt:

  • Ja ich möchte flexibel sein und die Chance haben schnell zu reagieren
  • So wenig wie möglich
  • Unbestimmt. Auch hier möchte ich frei sein
  • Monatlich etwas übrig, was direkt investiert werden soll
  • Könnte ich, möchte ich jedoch nicht

Somit sind in meiner jetzigen Lebens und Investitionsphase REITs die Gewinner vor den Immobilien. Und dementsprechend befinden sich auch einige dieser Werte im Depot. Darunter sind:

  • SABRA HLTH CARE REIT – 8,99 %
  • VEREIT INC. DL-,0001 – 6,54 %
  • OMEGA HEALTHC. INV. DL-10 – 6,79 %
  • HCP – 7,16 % (vor Spin Off)

Grob zusammengeworfen erwirtschaften diese zwischen 7 und 8 Prozent Rendite. Und das ist genau das was ich mag. Wahrhaft passives Einkommen. Einmal angelegt und dann hingelegt. Möglicherweise sieht meine Einstellung in ein paar Jahren anders aus, doch bis dahin warte ich auf die nächste Immobilien Kriese und kaufe dann preiswert ein. Vielleicht ist die noch bessere Diversifikation der Besitz von Immobilien und Reits? Hmm … ich kommt da soeben eine Idee (to be continued)

Wie siehst du das? Bist du eher ein Immobilienfreund? Und warum? Oder hast du eine ganz andere Idee um in Beton zu investieren.

Viel Erfolg wünscht

Christian

Bevor du in Immobilien oder Reits investiert, solltest du dir Fachwissen aneignen. Hierfür empfehle ich dir folgende Bücher*

 

5 thoughts on “In REITs investieren : Immobilien oder Reits?

  1. Mit dem Thema REITS hatte ich mich noch gar nicht im Detail beschäftigt. Scheint ja aber eine interessante Anlagemöglichkeit zu sein. Obwohl man – wie du ja sagst – ein gewissen Klumpenrisiko einzugehen scheint. Hast du denn mal die WKN´s zu den Werten?

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