Immobilien sind meine Achillesferse. Ich bin bereits über das Crowdinvesting in Grundeigentum investiert, doch gehört mir kein echter Beton, bis jetzt. Damit habe ich mich bisher einfach zuwenig beschäftigt. Um so passender kam die Anfrage für den Blog einen Gast-Beitrag verfassen und veröffentlichen zu dürfen. Passend zum Thema Immobilien geht es somit ans echte Betongold mit folgendem Beitrag. Er bringt sehr viele wichtige Informationen zum Einstieg knackig auf den Punkt. Viel Spaß beim Lesen wünscht

Christian

Passives Einkommen durch Anlageimmobilien

Die Investitionen in Immobilien zwecks Generierung von Mieteinnahmen gehört zu den klassischen Methoden, mit denen sich ein passives Einkommen erzielen lässt. Der folgende Text erläutert, wie man langfristig mit Immobilien Geld verdient und was man bei der Investition beachten muss.

Ob Aktien oder Immobilien: Auf die Nettorendite kommt es an!

Das Prinzip einer Anlageimmobilie ist eigentlich ganz einfach: Man erwirbt – oft unter Einsatz von Fremdkapital – Immobilieneigentum, um anschließend durch dessen Vermietung Einnahmen zu generieren.

Dies lohnt natürlich nur, wenn die Mieteinnahmen in einem angemessenen Verhältnis zu den anfallenden Kosten für Anschaffung und Bewirtschaftung der Immobilie stehen. Folgende wichtige Kennzahlen sollte man im Auge behalten:

• Mietmultiplikator: Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete.
  • Dieser einfach zu errechnende Indikator zeigt an, ob eine Immobilie überteuert ist. Er sollte, so eine häufige Empfehlung, den Wert von 20 nicht übersteigen. Höhere Werte sollte man nur bei sehr zukunftsträchtigen Immobilien mit hohem Mietsteigerungspotential in Betracht ziehen.
• Nettorendite = (Jahresnettokaltmiete – Bewirtschaftungskosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten)
• Eigenkapitalrendite = (Jahresnettokaltmiete – Bewirtschaftungskosten – Zinsaufwand) ÷ Eigenkapital
  • Wer aufmerksam hinschaut, bemerkt sofort, dass eine Fremdkapitalfinanzierung die Eigenkapitalrendite erhöht! Aufgrund dieses Hebeleffekts ist es aus Renditegesichtspunkten geradezu unsinnig, eine Immobilie ausschließlich durch Eigenkapital zu finanzieren – empfohlen werden 20-30%.

Warum Immobilien als Kapitalanlage immer beliebter werden

Apropos Rendite: Bei Immobilien handelt es sich um ein seit Generationen bewährtes Anlageobjekt – nicht umsonst spricht der Volksmund scherzhaft vom „Betongold“.  Was das Immobilieninvestment jedoch gerade in den letzten Jahren immer attraktiver werden lässt, ist die dauerhafte Niedrigzinsphase an den Kapitalmärkten:

1. Sparbücher, Tagegeld- oder Festgeldkonten werden zunehmend unattraktiv, da sie nur noch minimale Zinsen einbringen, die oft sogar unter der Inflationsrate liegen. Insofern lohnt das Ausweichen auf andere Investitionsformen.
2. Die Fremdkapitalfinanzierung beim Immobilienerwerb wird erleichtert, da bei niedrigen Zinsen günstige Kredite aufgenommen werden können.

Immobilienverwaltung: Diese Pflichten hat der Vermieter

Grundsätzlich hat der Vermieter die Pflicht, das Mietobjekt zum vereinbarten Termin zur Verfügung zu stellen und die Mieter die Schlüssel auszuhändigen. Zudem ist er verpflichtet, das Objekt in vertragsgemäßem Zustand zu halten, d.h. er muss alle notwendigen und über Schönheitsreparaturen hinausgehenden Reparaturen vornehmen. Zudem hat er die Mieter jährlich eine Betriebskostenabrechnung vorzulegen.

Die anfallenden Verwaltungsaufgaben (Betriebskostenabrechnung, ggf. Beauftragung von Handwerkern, Prüfen der Mietzahlungen, ggf. Mieterhöhungen) kann der Eigentümer auch eine Hausverwaltung übertragen.

Diese Mieteinnahmen lassen sich mit Immobilien erzielen

Die Höhe der erzielbaren Mieteinnahmen hängt vor allem von 3 Faktoren ab: Nutzungsart, Lage des Objekts sowie Bausubstanz & technische Ausstattung.

a)      Nutzungsart: Wohnräume vs. Gewerberäume

Bei der Vermietung von Wohnräumen sind die vertraglichen Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter durch zahlreiche Rechtsnormen festgelegt. Dies vereinfacht natürlich den Vertragsschluss, hier genügt im Regelfall ein Mustervertrag. Mietpreiserhöhungen sind jedoch nur in bestimmtem Umfang möglich; in Gebieten mit angespannter Wohnlage ist bei Neuvermietungen zudem die sog. Mietpreisbremse (max. 10% über den ortsüblichen Vergleichsmieten) zu beachten. Besonders streng geregelt ist die Möglichkeit zur Kündigung vonseiten des Vermieters.

Bei der Vermietung von Gewerbeimmobilien dagegen besteht weitgehende Vertragsfreiheit. Daher sind Gewerbemietverträge allerdings auch hochkomplex und sollten nur unter Heranziehung eines Fachanwalts geschlossen werden.

b)     Lage: Ballungsgebiete vs. ländliche Räume

Die Mieten in Ballungsgebieten sind deutlich höher – allerdings sind auch die Kaufpreise in den deutschen Großstädten seit 2010 doppelt so schnell angestiegen wie im Bundesdurchschnitt.

Ebenso relevant wie die Stadt/Gemeinde an sich ist die Mikrolage des Objekts, also die Wohnumgebung, das soziale und kulturelle Umfeld, die Verkehrsverbindung etc.

Die Suche nach einem geeigneten Objekt sollte durchaus deutschlandweit erfolgen: Ob für eine Investition in Immobilien Düsseldorf, Berlin oder Hamburg die beste Wahl ist, kann man lang und breit diskutieren – letztendlich zählt immer die Rendite!

c)      Bausubstanz & technische Ausstattung

Ein sanierungsbedürftiges Objekt verursacht nicht nur hohe Folgekosten, sondern wird bis zur kostenintensiven Instandsetzung und/oder Modernisierung auch stets geringere Mietpreise erzielen, als eine Immobilie in gutem Zustand. Maßgeblich sind hier nicht nur Ästhetik und Komfort, sondern auch die anfallenden Nebenkosten, bzw. hohe Heizkosten bei ungedämmten Gebäuden.

So werden Mieteinnahmen steuerlich behandelt

Der Vermieter hat die Mieteinnahmen dem Finanzamt anzuzeigen. Dies geschieht bei der Einkommensteuererklärung mit der Anlage V – Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

Demgegenüber kann er Aufwendungen für das vermietete Objekt steuermindernd geltend machen: Dies betrifft zum einen die sog. Absetzung für Abnutzung (AfA) und zum anderen die Darlehenszinsen bei Fremdkapitalfinanzierung.

Immobilien als Kapitalanlage lohnen sich vor allem langfristig, da bei einer Veräußerung vor Ablauf von 10 Jahren zudem die sog. Spekulationssteuer anfällt.

Diese Kosten sind beim Immobilienkauf zu berücksichtigen

Das beim Erwerb einer Immobilie der Kaufpreis zu zahlen ist, versteht sich von selbst. Oft vergessen werden jedoch andere Kosten, die mit in die Kalkulation einzubeziehen sind:

• Kaufnebenkosten, d.h. Grunderwerbsteuer, Gebühr vor Notar und Grundbuchamt, ggf. Maklerprovision
• laufende Bewirtschaftungskosten, d.h. Hausgeld/ Instandhaltungsrücklagen bei Eigentumswohnungen bzw. Grundsteuer/Kanalgebühren/Gebäudeversicherung etc. bei Häusern
• Sanierungs-/Modernisierungskosten, die in den nächsten 10 Jahren zu erwarten sind

Wann eine Immobilieninvestition zur Kostenfalle werden kann

Die Auswahl eines geeigneten Anlageobjekts erfordert also ein gewisses Know-how, ansonsten kann die Immobilie schnell zur Kostenfalle werden. Dies geschieht insbesondere durch:

• ungünstige Konditionen bei der Fremdkapitalbeschaffung
• Fehlkalkulationen durch mangelnde Berücksichtigung von Kaufnebenkosten und Bewirtschaftungskosten
• Fehleinschätzung der erzielbaren Mieteinnahmen
• Fehleinschätzung notwendiger Instandhaltung-und Sanierungsmaßnahmen
• Vermietung ohne umfassende Bonitätsprüfung, d.h. erhöhtes Mietausfallrisiko

Eine unrentable Immobilie stellt für den Eigentümer ein schwerwiegendes Problem dar – sie ist nämlich gar nicht so einfach loszuwerden, wie man das gern hätte: Der Verkauf ist oft nur mit Verlust möglich, zudem wird der Verkaufsertrag mit Spekulationssteuer belastet, wenn weniger als 10 Jahre seit dem Erwerb vergangen sind.

Warum Erstinvestoren nicht an der Maklergebühr sparen sollten

Um derartige Fehlkalkulationen und Fehler zu vermeiden, sind gerade Erstinvestoren gut beraten, mit einem erfahrenen Immobilien Makler zusammenzuarbeiten: Er kann sowohl den baulichen Zustand potentieller Investitionsobjekte wie auch die Lage fachmännisch begutachten!

Die angesagten „Trendbezirke“ einer Stadt lassen sich schnell googlen – doch das genügt nicht! Da ein erfahrener Immobilien Makler Düsseldorf, Berlin oder Hamburg kennt wie seine Westentasche, kann er die Sozialstruktur und die zu erwartenden Gentrifizierungstrends der einzelnen Wohnlagen aus Investorensicht beurteilen. Zudem weiß er auch über eventuelle Bauvorhaben Bescheid, die die zu erwartende Mietentwicklung in die eine oder andere Richtung beeinflussen werden.

Wenn ein Vertrauensverhältnis zum Makler besteht, kann man sogar online Immobilien kaufen, ohne das Objekt selbst besichtigt zu haben!

Ein weiterer Vorteil ist, dass der Makler den zum Immobilienerwerb erforderlichen Zeit- und Energieaufwand erheblich reduziert: Er übernimmt die zeitaufwändige Objektsuche, die Vereinbarung von Besichtigungsterminen wie auch die Verhandlungen mit dem Verkäufer und begleitet angehenden Investor bis zum notariellen Vertragsschluss mit Rat und Tat.

Lange Rede, kurzer Sinn: Anlageimmobilien sind eine lohnenswerte Alternative, wenn:

• Sie über eine gewisse Eigenkapitaldecke verfügen
• Sie über eine gute Bonität verfügen
• Sie genügend Zeit und Energie haben, sich in das Thema einzuarbeiten
• Sie über eine gewisse Risikofreude verfügen – denn auch bei Immobilien gibt es nie eine hundertprozentige Gewinn-Garantie!

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