You are currently viewing Gastartikel – Wie berechne ich den Wert einer Immobilie?

Gastartikel – Wie berechne ich den Wert einer Immobilie?

Wer keine Ahnung hat, wird abgezockt. Besonders teuer kann es bei Immobilien werden, da es um sehr hohe Geldbeträge geht. Zu den gefährdeten Opfern gehöre auch ich. (schmunzel) Ich liebe es die Immobilienangebote in meiner Bank durchzulesen. Direkt neben den Kontoauszugsdrucker sind Kaufangebote für Wohnungen und Häuser. Sehr schöne Fotos und tolle Beschreibungen, bei denen ich mir sofort vorstellen kann in Beton-Gold zu investieren. Leider habe ich null Ahnung ob diese Preise gerechtfertigt sind, Abzock-Gefahr droht. Egal ob beim Kauf oder Verkauf sollte es doch möglich sein eine grundlegende einfache Wertbestimmung durchzuführen.

Genau diesen Gedanken geht der heutige Beitrag an. Vor einigen Tagen bekam ich vom Immo-Netzwerk die Anfrage einen Gastartikel im Immobilienbereich auf meinen Blog zu platzieren. Ich sagte zu und durfte mich zwischen verschiedenen Themen entscheiden und hoffe, dass der heutige Beitrag nicht nur mir, sondern auch weiteren Immobilien-Einsteigern hilft einer großen Abzocke davon zu kommen. Grundbildung im Bereich Immobilienbewertung gefällig? Los geht’s

Gastartikel: Wie berechne ich den Wert einer Immobilie?

Als ursprüngliche Kapitalanlage hat Sebastian Krüger im Jahr 2007 eine 70qm große Eigentumswohnung im Süden Berlins erworben. Inzwischen bewohnt er diese aufgrund der immer weiter steigenden Mieten selbst. Da Sebastian bedingt durch eine berufliche Veränderung Berlin bald in Richtung Frankfurt verlassen wird, denkt er über den Verkauf der Eigentumswohnung nach.

Sebastian ist es besonders wichtig, seine Finanzen immer im Überblick zu haben. Aus diesem Grund entscheidet er sich, den Wert seiner Immobilie selbst zu errechnen. Bei seinen Recherchen stößt er auf diverse Bewertungsverfahren. Aufgrund der vielen Informationen verliert er den Überblick und weiß nicht wirklich, wie er mit der Bewertung anfangen soll.

Vielen Immobilieneigentümern ergeht es ähnlich wie Sebastian. Häufig auftretende Fragen bei der Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie sind:

  • Welche Bewertungsverfahren gibt es?
  • Welches Bewertungsverfahren ist das Beste?
  • Bei welchem Verfahren stimmt der Wert zu 100%?
  • Welches Verfahren liefert mir das schnellste Ergebnis?

Welche Bewertungsverfahren gibt es?

Sachwertverfahren

Beim Sachwertverfahren wird der Wert einer Immobilie aus der Substanz des Gebäudes abgeleitet. Das Sachwertverfahren eignet sich zur Wertermittlung von Einfamilienhäusern und selbst genutzten Immobilien. Im Allgemeinen sollte dieses jedoch nur angewandt werden, wenn keine Vergleichswerte vorliegen und eine Bewertung mit dem Vergleichswertverfahren ausgeschlossen ist.

Für die Berechnung des Verkehrswertes mit dem Sachwertverfahren werden folgende Kennzahlen benötigt, die im Vorfeld zu beschaffen sind:

  • Bodenrichtwert des Grundstücks
  • Baukosten pro qm Wohnfläche
  • Durchschnittliche Nutzungsdauer des Gebäudes
  • Marktanpassungsfaktor

Formel für das Sachwertverfahren

Im Fall von Sebastian lässt sich das Sachwertverfahren dementsprechend nicht durchführen, da er in Besitz einer Eigentumswohnung und nicht eines kompletten Hauses ist. Eine einfache Berechnung für ein Einfamilienhaus mit einer Wohnfläche von 120qm und einer Grundstücksfläche von 500qm sieht wie folgt aus: 

  Normalherstellungskosten (120qm * 1.050 €) 126.000 €
+ Herstellungskosten der baulichen Außenanlagen 3.780 €
Alterswertminderung 29.800 €
+ Bodenwert (500qm * 180 €) 90.000 €
= Vorläufiger Sachwert des bebauten Grundstücks 189.980 €
* Marktanpassungsfaktor (0,95)  
= Sachwert (Verkehrswert) 180.481 €

Normalherstellungskosten

Essentiell für die Ermittlung des Verkehrswertes sind die Normalherstellungskosten eines Gebäudes. Derzeit gültig sind die NHK 2010, aus welchen ein Referenzwert anhand von Gebäudetyp und Standardstufe abgeleitet werden kann. Zusätzlich sind in diesem Wert noch besondere Bauteile wie beispielsweise ein Balkon mit einzurechnen.

Herstellungskosten der baulichen Außenanlagen

Zu den Normalherstellungskosten kommen die Herstellungskosten der baulichen Außenanlagen hinzu. Im Regelfall werden diese mit pauschal 3 Prozent der Normalherstellungskosten angesetzt.

Alterswertminderung

Die Alterswertminderung einer Immobilie ist beim Sachwertverfahren ein entscheidender Faktor. Dabei richtet sich die Höhe der Alterswertminderung am Alter einer Immobilie und der damit verbundenen Restnutzungsdauer. Zur Berechnung wird eine Formel angewandt, die eine gleichmäßige und lineare Wertminderung des Objektes widerspiegelt. Modernisierung oder Erhaltungsmaßnahmen sind natürlich positiv in die Höhe der Alterswertminderung einzukalkulieren.

Bodenwert

Der Bodenwert ist das Produkt aus der Grundstücksfläche und den Bodenrichtwert. Den Bodenrichtwert kannst Du im Regelfall online einsehen. Dieser ist von Straße zu Straße unterschiedlich und hängt von zahlreichen Faktoren ab.

Vorläufiger Sachwert (Marktanpassungsfaktor)

Der Vorläufige Sachwert einer Immobilie muss um den Marktanpassungsfaktor korrigiert werden. Dieser variiert je nach Gebäudeart, Baujahr, Lage und Marktsituation stark. Die Marktanpassungsfaktoren werden vom Gutachterausschuss einer Kommune berechnet und zur Anwendung vorgehalten und sind meistens Online einsehbar.




Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren kommt vor allem bei der Ermittlung des Wertes von Renditeobjekten zum Einsatz. So wird der Wert von Gebäuden, die überwiegend vermietet sind, mit diesem Verfahren berechnet. Neben Mehrfamilienhäusern fallen beispielsweise auch Gewerbeimmobilien, Bürogebäude oder Einzelhandelsimmobilien unter die Wertermittlung mit Hilfe des Ertragswertverfahrens. 

Formel für das Ertragswertverfahren

Für die Berechnung des Ertragswertes kannst Du das vereinfachte Ertragswertverfahren anwenden. Dieses kommt auf ein ähnliches Ergebnis wie das Allgemeine Ertragswertverfahren, ist jedoch deutlich schneller durchführbar. Die Formel zur Berechnung lautet:

Ertragswert = (Rohertrag – Bewirtschaftungskosten) * V + Bodenwert / qn

V steht hierbei für den Vervielfältiger. q steht für den Liegenschaftszins (addiert um 1) und n spiegelt die Nutzungsdauer der Immobilie wieder.

 Beispielhaft für ein Mehrfamilienhaus mit 6 Wohneinheiten (jeweils 50qm) und einem Bodenwert von 150.000 €, einer Restnutzungsdauer von 50 Jahren und einem Liegenschaftszins von 5% könnten die Formel folgendermaßen aussehen:

Ertragswert = (27.000 – 4.575) * 18,26 + 150.000 / 1,0550 = 422.561 €

Mieteinnahmen / Jahresrohertrag

Der Jahresrohertrag spiegelt die nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen ohne Bewirtschaftungskosten wider.

Bewirtschaftungskosten

In den Bewirtschaftungskosten sind alle Kosten enthalten, die bei der Bewirtschaftung eines Gebäudes oder eines Grundstücks anfallen und dabei nicht auf die Mieter des Objektes umgelegt werden können. Dazu zählen Kostenblöcke wie das Mietausfallwagnis, die Verwaltungskosten und Instandhaltungskosten.

Im Regelfall wird das Mietausfallwagnis mit 2,5 Prozent der Mietroherträge, die Verwaltungskosten beispielsweise mit 150 € pro Wohnung und die Instandhaltungskosten zum Beispiel mit 10 € pro Quadratmeter bemessen.

Ertragswert-Vervielfältiger

In der Tabelle in Anlage 1 zur Immobilienwertverordnung (ImmoWertV) kannst Du mit der Restnutzungsdauer und dem Liegenschaftszinssatz den Ertragswert-Vervielfältiger ablesen. Dieser muss dann mit dem Reinertrag des Objektes multipliziert werden, um den vorläufigen Ertragswert zu erhalten.

Bodenwert

Identisch wie beim Sachwertverfahren, wird auch beim Ertragswertverfahren der Bodenwert für die Wertermittlung benötigt, welcher sich aus dem Produkt von Grundstücksfläche und Bodenrichtwert ergibt.

Bodenwertverzinsung (Liegenschaftsverzinsung)

Den Liegenschaftszinssatz erhältst Du auf Anfrage vom Gutachterausschuss bei Deiner Kommune. Dieser bildet die marktübliche Renditeerwartung ab und kann sich von Kommune zu Kommune stark unterscheiden. Der Liegenschaftszins ist nicht statisch und kann sich von Jahr zu Jahr verändern.

Vergleichswertverfahren

Laut Immobilienwertverordnung (ImmoWertV) ist das Vergleichswertverfahren zur Ermittlung des sogenannten Verkehrswertes das bevorzugte Verfahren zur Wertermittlung einer Immobilie. Das Ertragswertverfahren für Kapitalanlageobjekte und das Sachwertverfahren für selbst genutzte Immobilien sollen nur dann angewandt werden, wenn das Vergleichswertverfahren nicht möglich ist.

Für die Bewertung einer Immobilie mit dem Vergleichswertverfahren wird zuerst ein Vergleichswert bzw. ein Vergleichsfaktor benötigt. Diesen kannst Du dir im Regelfall bei Deiner Kommune besorgen oder online einsehen.

Um den Wert seiner Wohnung mit dem Vergleichswertverfahren zu ermitteln, muss Sebastian sich also Vergleichsfaktoren der Stadt Berlin besorgen. Diese sind im Internet frei zugänglich für ihn. In Berlin wird dabei im Regelfall zwischen Bezirken, Baujahr, Wohnlage und Wohnfläche segmentiert, woraus sich dann ein Preis pro Quadratmeter ergibt.

Formel zur Berechnung:

Quadratmeterzahl * Vergleichsfaktor = Verkehrswert (Vergleichswert)

Für Wohnungen im Berliner Bezirk Schönefeld mit Baujahr zwischen 1920-1990 in mittlerer Wohnlage und einer Fläche zwischen 60-129qm beläuft sich der Vergleichswert auf 2.615€ / qm bei bezugsfreien Wohnungen wie der von Sebastian. Daraus ergibt sich:

70 * 2.615 = 183.050€

Bei der Ermittlung mit Hilfe des Vergleichswertverfahrens sollten einige Faktoren beachtet werden und gegebenenfalls Zu- oder Abschläge in den Wert einkalkuliert werden.

Faktoren, die bei der Bewertung von Wohnungen oder Einfamilienhäusern beachtet werden sollten (sofern zutreffend):

  • Gebäudealter
  • Gebäudeart
  • Gebäudegröße
  • Gebäudezustand (z.B. energetischer Zustand)
  • Orts- und Grundstückslage
  • Grundstückszuschnitt und -größe
  • Art und Maß der baulichen Nutzung, zum Beispiel auch Abstandsflächen und vorgeschriebene Bauweisen
  • Infrastruktur
  • Bevölkerungsstruktur
  • Baulasten

Welches Bewertungsverfahren ist das Beste?

Die Antwort auf die Frage welches Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie am besten geeignet ist, hängt stark vom zu bewertenden Objekt ab.

In Deutschland wird das Vergleichswertverfahren am häufigsten angewandt. Großer Vorteil hierbei ist, dass jeder Immobilientyp mit Hilfe dieses Verfahrens bewertet werden kann. Das Vergleichswertverfahren liefert im Regelfall ein realistisches Ergebnis, setzt aber voraus, dass Vergleichswerte vorhanden sind. Da dies häufig nicht der Fall ist, wird oft zum Sachwertverfahren oder Ertragswertverfahren gegriffen.

Bei welchem Verfahren stimmt der ermittelte Wert zu 100%?

Einen zu 100% genauen Wert für eine Immobilie wird man im Regelfall ohne einen Gutachter nicht selbst ermitteln können. Dafür tragen zu viele Faktoren zum Wert einer Immobilie bei, die lediglich ein Gutachter mit Erfahrung und Fachkenntnis korrekt einkalkulieren kann.

Einen Schätzwert der dem tatsächlichen Wert der Immobilie oftmals sehr nah kommt, liefern jedoch alle drei Verfahren. Aus diesem Grund ist es trotzdem empfehlenswert, zumindest als grobe Orientierung eine eigene Bewertung durchzuführen.

Welches Bewertungsverfahren liefert mir das schnellste Ergebnis?

Auf die Schnelle lässt sich leider keine Immobilie bewerten. Für alle Verfahren werden Daten benötigt, die gegebenenfalls im Vorfeld besorgt werden müssen. Sofern Du Vergleichsdaten zur Hand hast oder Dir diese besorgen kannst, liefert Dir das Vergleichswertverfahren ein schnelles und valideste Ergebnis. Auch das vereinfachte Ertragswertverfahren lässt sich schnell durchführen, ist aber natürlich nicht so allgemeingültig wie das Vergleichswertverfahren.

Mit einer kostenlosen Immobilienbewertung wie mit dem Tool des ImmoNetzwerks kannst Du Deine Immobilie in wenigen Minuten online kostenlos bewerten.

Ich hoffe der Beitrag war interessant für dich bzw. konnte dir neues Wissen vermitteln? Vier weiterführende Links habe ich noch für dich rausgesucht um noch mehr Input zu bekommen. Klicke einfach auf den Link, wenn dich das Thema anspricht!

Ich wünsche dir viel Erfolg beim Berechnen und weiteren Recherchen.

Christian

Ich nutze Exporo schon lange >> Immobilien-Projekte mit kleinem Geld finanzieren und gleichzeitig etwas von Wertsteigerungen und regelmäßigen Mieten abbekommen - genau mein Ding. Exporo ist Europas Marktführer im Bereich digitale Immobilieninvestments und mittlerweile haben sich schon 180 Leser meines Blogs und Newsletter registriert und erfolgreich investiert. Die Exporo AG ist ein Partner von mir und ich konnte einen tollen Willkommens-Bonus vereinbaren, mit dem du 100 € auf dein Erstinvestment erhältst und dir so selbst eine kleine Freude machen kannst. >> https://p.exporo.de/bonus100/?a_aid=63992 

Dieser Beitrag hat 16 Kommentare

  1. Nico

    Hallo Christian,

    ein sehr informativer Artikel! Ich habe zufälliger Weise erst vor einer Woche für das Finanzamt die Aufteilung des Gesamtkaufpreises in Gebäudewert und Grundstückwert vornehmen müssen. Dazu hat mir das Finanzamt die offizielle Arbeitshilfe nahe gelegt, zu finden unter:

    https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Standardartikel/Themen/Steuern/Steuerarten/Einkommenssteuer/2018-03-28-Berechnung-Aufteilung-Grundstueckskaufpreis.html

    Mir hat die Arbeitshilfe sehr gut geholfen, da das Bundesfinanzministerium noch eine Excell Tabelle zur Verfügung stellt.

    Die Arbeitshilfe basiert auf der Sachwertmethode, allerdings wird keine Marktanpassung berücksichtigt, da es nur um das Verhältnis zwischen Gebäude- und Bodenwert geht.
    Wenn man den Verkehrswert rausfinden will, braucht man dann noch den Marktanpassungsfaktor, den du ja in deinem Beitrag auch erwähnt hast.

    Beste Grüße
    Nico

  2. Laura Heimisch

    Eine Freundin von mir wohnt in Berlin Schönefeld und wollte wissen, wie man mit einer Immobilienbewertung umgeht. Ich hatte keine Ahnung, dass für Wohnungen im Bezirk Schönefeld mit Baujahr zwischen 1920-1990 mit Fläche zwischen 60-129qm der Vergleichswert sich auf 2.615€ / qm beläuft. Interessanter Artikel, danke.

  3. Helga

    Ein ganz informativer Artikel! Danke! Unsere Eltern möchten ihr Haus verkaufen, statt dessen ein kleineres kaufen, denn zu viel Platz brauchen sie jetzt nicht https://www.bluemm-immobilien.de/shu-cms/verkauf/ Ein fachlicher Blick aufs Haus hat den selbst berechneten Wert von der Immobilie korrigiert. Alle unsere Hoffnungen legen wir nun auf die Werbung und fachliche Erfahrungen des Maklers:) Danke für Tipps!

  4. Emmi

    Wir lassen unsere Immobilie bewerten, um sie dann zu verkaufen. Mein Kollege meinte, dass er das gern selbst übernehmen möchte. Allerdings hat man ja doch nicht so viel Wissen wie die Experten und sollte sich schon auf deren Urteil verlassen.

  5. Mia

    Bekannte hatten auch ein Haus gekauft. Wie sich dann herausstellte stimmte etwas am Preis und im Vertrag nicht. Ein Rechtsanwalt für Immobilienrecht konnte ihnen zum Glück helfen.

  6. Johannes

    Danke für die Übersicht, welche Bewertungsverfahren es gibt. Meine Tante möchte nämlich im nächsten Jahr ihr Haus verkaufen, um zu meinen Cousinen nach Bremen zu ziehen. Daher hat sie mich gefragt, ob ich etwas über Immobilienbewertung weiß. Jetzt kann ich ihr wenigstens etwas weiterhelfen.

  7. Kyra

    Ich sehe mir ebenfalls gerne die Immobilienangebote bei meiner Bank an. Aber ich habe ebenfalls wenig Ahnung davon, wie man eine Immobilie richtig bewertet. Besonders in hinsichtlich Wertentwicklung. Aber der Beitrag hat mir ein wenig geholfen.

  8. Ferdinand Schneider

    Hallo Christian, vielen lieben Dank v.a. für den Vergleich der verschiedenen Bewertungsverfahren! Ich konnte endlich erkennen, dass für uns das Sachwertverfahren am besten zutrifft. Meine Kollegin hatte uns nur das Vergleichswertverfahren gezeigt und uns fehlte leider ein Vergleichswert, dadurch kamen wir nicht voran. Dein Artikel hat aber alles aufgeklärt, jetzt müssen wir nur noch die Herstellungskosten der baulichen Außenanlagen zusammenrechnen. Danke nochmal und LG, Ferdinand

  9. Kyra Voight

    Vielen Dank, dass Sie diese verwirrenden Fragen in einem Artikel bündeln und an einem Fallbeispiel aufdröseln: Ich habe mir nämlich genau die häufig auftretenden Fragen für mich noch nicht klären können und mittlerweile wird die letzte Frage besonders relevant: „Welches Verfahren liefert mir das schnellste Ergebnis?“. Mithilfe Ihres Artikels konnte ich für mich einen Wert berechnen, den ich dann natürlich noch einmal von einem Fachmann gegenlesen lasse.

  10. Ester Diemer

    Da wir bereits sehr viele Informationen zu unserem Objekt und der Vergleichsobjekten haben, werden wir das Vergleichswertverfahren zur Wertermittlung nehmen. Da wir unsere Wohnung vorletztes Jahr saniert haben, das Gebäude aber insgesamt noch keinen guten energetischen Zustand hat fragen wir uns, inwiefern wir Zu- oder Abschlag einkalkulieren sollten.

  11. finn

    Hab in die Tabelle zu der Immobilienwertermittlungsverordnung geguckt. Besten Dank, die kann dem Onkel Hilfe beim Verkauf seiner Hütte leisten. Er orientiert sich größten Teils auf die Marktanpassung, soll aber auch zur Acht die im vorigen Jahr ausgeführte Sanierung nehmen. Danke, sehr überzeugend!

  12. Hans Brandt

    Sie haben Recht, es ist immer schwierig, Ihre Immobilie begutachten zu lassen. Wir wollen sicherstellen, dass wir es zum richtigen Preis verkaufen. Aber es muss auch nicht zu teuer in den Verkauf gebracht werden, auf die Gefahr hin, keinen Käufer zu finden. Das Beste für mich ist, Informationen von einem Profi zu bekommen.

  13. Vielen Dank für die gute Zusammenstellung. Im Bereich der Ferienimmobilien kommt noch mehr dazu. Hier zählt zum Beispiel auch der Freizeitwert. Wie ist die Infrastruktur vor Ort? Gibt es einen öffentlichen Strand oder ein Skigebiet in der Nähe. Darüber hinaus ist gerade im Ausland die Widmung der Ferienimmobilie wichtig. Muss ich sie vermieten? Oder kann ich sie auch als Zweitwohnsitz nutzen? Das bestimmt maßgeblich den Wert eines Ferienhauses oder einer Ferienwohnung.

  14. Paul Krampe

    Ich möchte mein Haus verkaufen und bin nun auch der Suche, wie ich den genauen Preis ermitteln soll. Mir war gar nicht bewusst, dass es unterschiedliche Verfahren gibt um den Wert einer Immobilie zu ermitteln. Da das Vergleichswertverfahren eines der bevorzugten Vorgänge ist, und ich dafür in erster Linie einen Vergleichswert bei der Kommune erfragen kann, scheint mir das eine ganz sinnvolle Variante zu sein. Ich werde mir aber ggf. noch einen Immobilienbewerter suchen um mich genauer beraten zu lassen.

  15. Lisa Schmidt

    Danke für diesen hilfreichen Artikel über die Wertermittlung von Häusern. Meine Eltern wollen ihr Haus verkaufen und haben keine Vorstellung über den richtigen Wert. Ich denke auch, dass die Unterschiede zwischen den Bezirken einen großen Unterschied bei dem Preis pro Quadratmeter machen können.

  16. Lisa Schmidt

    Meine Eltern möchten ihr Haus verkaufen und waren sehr ungewiss, über die Ermittlung des tatsächlichen Preises. Ich wusste gar nicht, dass es verschiedene Bewertungsverfahren für die Ermittlung des Wertes gibt. Ich habe auch schon von Freunden gehört, dass der vorläufige Sachwert stark seit der jeweiligen Marktsituation variiert.

Schreibe einen Kommentar

Durch das Anhaken der Checkbox erklärst du durch mit der Speicherung und Verarbeitung deiner Daten durch www.selbst-schuld.com einverstanden. Um die Übersicht zu behalten und Missbrauch zu verhindern, speichert diese Webseite Name, E-Mail sowie Kommentar und Zeit Ihres Kommentars (Die IP-Adresse wird nicht gespeichert). Du kannst deine Kommentare jederzeit wieder löschen. Detaillierte Informationen finden Sie in meiner Datenschutzerklärung.