Wie berechne ich den Wert einer Immobilie

Wer keine Ahnung hat, wird abgezockt. Besonders teuer kann es bei Immobilien werden, da es um sehr hohe Geldbeträge geht. Zu den gefährdeten Opfern gehöre auch ich. (schmunzel) Ich liebe es die Immobilienangebote in meiner Bank durchzulesen. Direkt neben den Kontoauszugsdrucker sind Kaufangebote für Wohnungen und Häuser. Sehr schöne Fotos und tolle Beschreibungen, bei denen ich mir sofort vorstellen kann in Beton-Gold zu investieren. Leider habe ich null Ahnung ob diese Preise gerechtfertigt sind, Abzock-Gefahr droht. Egal ob beim Kauf oder Verkauf sollte es doch möglich sein eine grundlegende einfache Wertbestimmung durchzuführen.

Genau diesen Gedanken geht der heutige Beitrag an. Vor einigen Tagen bekam ich vom Immo-Netzwerk die Anfrage einen Gastartikel im Immobilienbereich auf meinen Blog zu platzieren. Ich sagte zu und durfte mich zwischen verschiedenen Themen entscheiden und hoffe, dass der heutige Beitrag nicht nur mir, sondern auch weiteren Immobilien-Einsteigern hilft einer großen Abzocke davon zu kommen. Grundbildung im Bereich Immobilienbewertung gefällig? Los geht’s

Gastartikel: Wie berechne ich den Wert einer Immobilie?

Als ursprüngliche Kapitalanlage hat Sebastian Krüger im Jahr 2007 eine 70qm große Eigentumswohnung im Süden Berlins erworben. Inzwischen bewohnt er diese aufgrund der immer weiter steigenden Mieten selbst. Da Sebastian bedingt durch eine berufliche Veränderung Berlin bald in Richtung Frankfurt verlassen wird, denkt er über den Verkauf der Eigentumswohnung nach.

Sebastian ist es besonders wichtig, seine Finanzen immer im Überblick zu haben. Aus diesem Grund entscheidet er sich, den Wert seiner Immobilie selbst zu errechnen. Bei seinen Recherchen stößt er auf diverse Bewertungsverfahren. Aufgrund der vielen Informationen verliert er den Überblick und weiß nicht wirklich, wie er mit der Bewertung anfangen soll.

Vielen Immobilieneigentümern ergeht es ähnlich wie Sebastian. Häufig auftretende Fragen bei der Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie sind:

  • Welche Bewertungsverfahren gibt es?
  • Welches Bewertungsverfahren ist das Beste?
  • Bei welchem Verfahren stimmt der Wert zu 100%?
  • Welches Verfahren liefert mir das schnellste Ergebnis?

Welche Bewertungsverfahren gibt es?

Sachwertverfahren

Beim Sachwertverfahren wird der Wert einer Immobilie aus der Substanz des Gebäudes abgeleitet. Das Sachwertverfahren eignet sich zur Wertermittlung von Einfamilienhäusern und selbst genutzten Immobilien. Im Allgemeinen sollte dieses jedoch nur angewandt werden, wenn keine Vergleichswerte vorliegen und eine Bewertung mit dem Vergleichswertverfahren ausgeschlossen ist.

Für die Berechnung des Verkehrswertes mit dem Sachwertverfahren werden folgende Kennzahlen benötigt, die im Vorfeld zu beschaffen sind:

  • Bodenrichtwert des Grundstücks
  • Baukosten pro qm Wohnfläche
  • Durchschnittliche Nutzungsdauer des Gebäudes
  • Marktanpassungsfaktor

Formel für das Sachwertverfahren

Im Fall von Sebastian lässt sich das Sachwertverfahren dementsprechend nicht durchführen, da er in Besitz einer Eigentumswohnung und nicht eines kompletten Hauses ist. Eine einfache Berechnung für ein Einfamilienhaus mit einer Wohnfläche von 120qm und einer Grundstücksfläche von 500qm sieht wie folgt aus: 

  Normalherstellungskosten (120qm * 1.050 €) 126.000 €
+ Herstellungskosten der baulichen Außenanlagen 3.780 €
Alterswertminderung 29.800 €
+ Bodenwert (500qm * 180 €) 90.000 €
= Vorläufiger Sachwert des bebauten Grundstücks 189.980 €
* Marktanpassungsfaktor (0,95)  
= Sachwert (Verkehrswert) 180.481 €

Normalherstellungskosten

Essentiell für die Ermittlung des Verkehrswertes sind die Normalherstellungskosten eines Gebäudes. Derzeit gültig sind die NHK 2010, aus welchen ein Referenzwert anhand von Gebäudetyp und Standardstufe abgeleitet werden kann. Zusätzlich sind in diesem Wert noch besondere Bauteile wie beispielsweise ein Balkon mit einzurechnen.

Herstellungskosten der baulichen Außenanlagen

Zu den Normalherstellungskosten kommen die Herstellungskosten der baulichen Außenanlagen hinzu. Im Regelfall werden diese mit pauschal 3 Prozent der Normalherstellungskosten angesetzt.

Alterswertminderung

Die Alterswertminderung einer Immobilie ist beim Sachwertverfahren ein entscheidender Faktor. Dabei richtet sich die Höhe der Alterswertminderung am Alter einer Immobilie und der damit verbundenen Restnutzungsdauer. Zur Berechnung wird eine Formel angewandt, die eine gleichmäßige und lineare Wertminderung des Objektes widerspiegelt. Modernisierung oder Erhaltungsmaßnahmen sind natürlich positiv in die Höhe der Alterswertminderung einzukalkulieren.

Bodenwert

Der Bodenwert ist das Produkt aus der Grundstücksfläche und den Bodenrichtwert. Den Bodenrichtwert kannst Du im Regelfall online einsehen. Dieser ist von Straße zu Straße unterschiedlich und hängt von zahlreichen Faktoren ab.

Vorläufiger Sachwert (Marktanpassungsfaktor)

Der Vorläufige Sachwert einer Immobilie muss um den Marktanpassungsfaktor korrigiert werden. Dieser variiert je nach Gebäudeart, Baujahr, Lage und Marktsituation stark. Die Marktanpassungsfaktoren werden vom Gutachterausschuss einer Kommune berechnet und zur Anwendung vorgehalten und sind meistens Online einsehbar.




Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren kommt vor allem bei der Ermittlung des Wertes von Renditeobjekten zum Einsatz. So wird der Wert von Gebäuden, die überwiegend vermietet sind, mit diesem Verfahren berechnet. Neben Mehrfamilienhäusern fallen beispielsweise auch Gewerbeimmobilien, Bürogebäude oder Einzelhandelsimmobilien unter die Wertermittlung mit Hilfe des Ertragswertverfahrens. 

Formel für das Ertragswertverfahren

Für die Berechnung des Ertragswertes kannst Du das vereinfachte Ertragswertverfahren anwenden. Dieses kommt auf ein ähnliches Ergebnis wie das Allgemeine Ertragswertverfahren, ist jedoch deutlich schneller durchführbar. Die Formel zur Berechnung lautet:

Ertragswert = (Rohertrag – Bewirtschaftungskosten) * V + Bodenwert / qn

V steht hierbei für den Vervielfältiger. q steht für den Liegenschaftszins (addiert um 1) und n spiegelt die Nutzungsdauer der Immobilie wieder.

 Beispielhaft für ein Mehrfamilienhaus mit 6 Wohneinheiten (jeweils 50qm) und einem Bodenwert von 150.000 €, einer Restnutzungsdauer von 50 Jahren und einem Liegenschaftszins von 5% könnten die Formel folgendermaßen aussehen:

Ertragswert = (27.000 – 4.575) * 18,26 + 150.000 / 1,0550 = 422.561 €

Mieteinnahmen / Jahresrohertrag

Der Jahresrohertrag spiegelt die nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen ohne Bewirtschaftungskosten wider.

Bewirtschaftungskosten

In den Bewirtschaftungskosten sind alle Kosten enthalten, die bei der Bewirtschaftung eines Gebäudes oder eines Grundstücks anfallen und dabei nicht auf die Mieter des Objektes umgelegt werden können. Dazu zählen Kostenblöcke wie das Mietausfallwagnis, die Verwaltungskosten und Instandhaltungskosten.

Im Regelfall wird das Mietausfallwagnis mit 2,5 Prozent der Mietroherträge, die Verwaltungskosten beispielsweise mit 150 € pro Wohnung und die Instandhaltungskosten zum Beispiel mit 10 € pro Quadratmeter bemessen.

Ertragswert-Vervielfältiger

In der Tabelle in Anlage 1 zur Immobilienwertverordnung (ImmoWertV) kannst Du mit der Restnutzungsdauer und dem Liegenschaftszinssatz den Ertragswert-Vervielfältiger ablesen. Dieser muss dann mit dem Reinertrag des Objektes multipliziert werden, um den vorläufigen Ertragswert zu erhalten.

Bodenwert

Identisch wie beim Sachwertverfahren, wird auch beim Ertragswertverfahren der Bodenwert für die Wertermittlung benötigt, welcher sich aus dem Produkt von Grundstücksfläche und Bodenrichtwert ergibt.

Bodenwertverzinsung (Liegenschaftsverzinsung)

Den Liegenschaftszinssatz erhältst Du auf Anfrage vom Gutachterausschuss bei Deiner Kommune. Dieser bildet die marktübliche Renditeerwartung ab und kann sich von Kommune zu Kommune stark unterscheiden. Der Liegenschaftszins ist nicht statisch und kann sich von Jahr zu Jahr verändern.

Vergleichswertverfahren

Laut Immobilienwertverordnung (ImmoWertV) ist das Vergleichswertverfahren zur Ermittlung des sogenannten Verkehrswertes das bevorzugte Verfahren zur Wertermittlung einer Immobilie. Das Ertragswertverfahren für Kapitalanlageobjekte und das Sachwertverfahren für selbst genutzte Immobilien sollen nur dann angewandt werden, wenn das Vergleichswertverfahren nicht möglich ist.

Für die Bewertung einer Immobilie mit dem Vergleichswertverfahren wird zuerst ein Vergleichswert bzw. ein Vergleichsfaktor benötigt. Diesen kannst Du dir im Regelfall bei Deiner Kommune besorgen oder online einsehen.

Um den Wert seiner Wohnung mit dem Vergleichswertverfahren zu ermitteln, muss Sebastian sich also Vergleichsfaktoren der Stadt Berlin besorgen. Diese sind im Internet frei zugänglich für ihn. In Berlin wird dabei im Regelfall zwischen Bezirken, Baujahr, Wohnlage und Wohnfläche segmentiert, woraus sich dann ein Preis pro Quadratmeter ergibt.

Formel zur Berechnung:

Quadratmeterzahl * Vergleichsfaktor = Verkehrswert (Vergleichswert)

Für Wohnungen im Berliner Bezirk Schönefeld mit Baujahr zwischen 1920-1990 in mittlerer Wohnlage und einer Fläche zwischen 60-129qm beläuft sich der Vergleichswert auf 2.615€ / qm bei bezugsfreien Wohnungen wie der von Sebastian. Daraus ergibt sich:

70 * 2.615 = 183.050€

Bei der Ermittlung mit Hilfe des Vergleichswertverfahrens sollten einige Faktoren beachtet werden und gegebenenfalls Zu- oder Abschläge in den Wert einkalkuliert werden.

Faktoren, die bei der Bewertung von Wohnungen oder Einfamilienhäusern beachtet werden sollten (sofern zutreffend):

  • Gebäudealter
  • Gebäudeart
  • Gebäudegröße
  • Gebäudezustand (z.B. energetischer Zustand)
  • Orts- und Grundstückslage
  • Grundstückszuschnitt und -größe
  • Art und Maß der baulichen Nutzung, zum Beispiel auch Abstandsflächen und vorgeschriebene Bauweisen
  • Infrastruktur
  • Bevölkerungsstruktur
  • Baulasten

Welches Bewertungsverfahren ist das Beste?

Die Antwort auf die Frage welches Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie am besten geeignet ist, hängt stark vom zu bewertenden Objekt ab.

In Deutschland wird das Vergleichswertverfahren am häufigsten angewandt. Großer Vorteil hierbei ist, dass jeder Immobilientyp mit Hilfe dieses Verfahrens bewertet werden kann. Das Vergleichswertverfahren liefert im Regelfall ein realistisches Ergebnis, setzt aber voraus, dass Vergleichswerte vorhanden sind. Da dies häufig nicht der Fall ist, wird oft zum Sachwertverfahren oder Ertragswertverfahren gegriffen.

Bei welchem Verfahren stimmt der ermittelte Wert zu 100%?

Einen zu 100% genauen Wert für eine Immobilie wird man im Regelfall ohne einen Gutachter nicht selbst ermitteln können. Dafür tragen zu viele Faktoren zum Wert einer Immobilie bei, die lediglich ein Gutachter mit Erfahrung und Fachkenntnis korrekt einkalkulieren kann.

Einen Schätzwert der dem tatsächlichen Wert der Immobilie oftmals sehr nah kommt, liefern jedoch alle drei Verfahren. Aus diesem Grund ist es trotzdem empfehlenswert, zumindest als grobe Orientierung eine eigene Bewertung durchzuführen.

Welches Bewertungsverfahren liefert mir das schnellste Ergebnis?

Auf die Schnelle lässt sich leider keine Immobilie bewerten. Für alle Verfahren werden Daten benötigt, die gegebenenfalls im Vorfeld besorgt werden müssen. Sofern Du Vergleichsdaten zur Hand hast oder Dir diese besorgen kannst, liefert Dir das Vergleichswertverfahren ein schnelles und valideste Ergebnis. Auch das vereinfachte Ertragswertverfahren lässt sich schnell durchführen, ist aber natürlich nicht so allgemeingültig wie das Vergleichswertverfahren.

Mit einer kostenlosen Immobilienbewertung wie mit dem Tool des ImmoNetzwerks kannst Du Deine Immobilie in wenigen Minuten online kostenlos bewerten.

Ich hoffe der Beitrag war interessant für dich bzw. konnte dir neues Wissen vermitteln? Vier weiterführende Links habe ich noch für dich rausgesucht um noch mehr Input zu bekommen. Klicke einfach auf den Link, wenn dich das Thema anspricht!

Ich wünsche dir viel Erfolg beim Berechnen und weiteren Recherchen.

Christian

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One thought on “Gastartikel – Wie berechne ich den Wert einer Immobilie?

  1. Hallo Christian,

    ein sehr informativer Artikel! Ich habe zufälliger Weise erst vor einer Woche für das Finanzamt die Aufteilung des Gesamtkaufpreises in Gebäudewert und Grundstückwert vornehmen müssen. Dazu hat mir das Finanzamt die offizielle Arbeitshilfe nahe gelegt, zu finden unter:

    https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Standardartikel/Themen/Steuern/Steuerarten/Einkommenssteuer/2018-03-28-Berechnung-Aufteilung-Grundstueckskaufpreis.html

    Mir hat die Arbeitshilfe sehr gut geholfen, da das Bundesfinanzministerium noch eine Excell Tabelle zur Verfügung stellt.

    Die Arbeitshilfe basiert auf der Sachwertmethode, allerdings wird keine Marktanpassung berücksichtigt, da es nur um das Verhältnis zwischen Gebäude- und Bodenwert geht.
    Wenn man den Verkehrswert rausfinden will, braucht man dann noch den Marktanpassungsfaktor, den du ja in deinem Beitrag auch erwähnt hast.

    Beste Grüße
    Nico

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