Eigentumswohnung kaufen und vermieten

Stell dir vor: Du hast eine Idee und dir wird garantiert, dass du nicht scheitern kannst. Würdest du dieses Vorhaben umsetzen? Natürlich. Du wärst blöd es nicht zu tun. Egal wie viel Vorbereitung und Arbeit es bedeutet … die Sicherheit, dass es funktioniert, beflügelt dich bis zum Sieger-Treppchen durchzuhalten. Gibt es hingegen nur ein oder zwei mögliche negative Ausgänge der Idee, lassen es viele Menschen sein. Das Sieger-Treppchen kann noch so goldig sein – ohne die Garantie zu gewinnen, versuchen es viele gar nicht.

Genauso ist es bei mir (gewesen). Irgendwie gab es immer Argumente gegen den Kauf einer Immobilie. Davon habe ich keine Ahnung. Bei meinem Glück erbe ich Mietnomaden. Eine Wohnung kostet viel Aufwand bzw. Geld. Ich könnte diese Argumentations-Kette fortführen. (schmunzel)

Keiner konnte mir eine Garantie geben, aber ich wollte mich auf den Weg machen, um es selbst zu erleben. Ausgang unbekannt. Möglicherweise läuft es schief oder es funktioniert prima. Wir werden es sehen. Mit mir meine ich uns Beide. Ich nehme dich mit auf den Weg und zeige dir, wie ich es gemacht habe. Und glaub mir, ich habe bei null angefangen. Falls du auch mit den Gedanken spielst eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen, dann bleibe dabei und lies diesen (und die weiteren) Beiträge! Ich kann dir keine Garantie geben – du wirst jedoch alles lernen, was ich erfahren habe.

Normalerweise mache ich das nicht, doch dieses Mal habe ich gleich zu Beginn einen Tipp für dich. Aktuell bekommst du das Buch „Das System Immobilie“ geschenkt. Normalerweise kosten die 419 Seiten Immobilien-Wissen stolze 39,95€ ! Heute gratis für dich – nur die Versandkosten fallen an.

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So nun geht es wirklich los. (schmunzel)

Wohnung kaufen für Anfänger – meine Reise beginnt

Hättest du mir noch vor einem Jahr gesagt, dass ich heute eine Wohnung besitze, dann hätte ich so stark mit dem Kopf geschüttelt, dass es dem Headbangen gleichkommt. (schmunzel) Schlussendlich war es eine Reihe von Ereignissen, die sich ergeben haben. Letztes Jahr verstarbt meine Oma, mit der ich über 40 Jahre auf einem alten Bauerngehöft lebte. Zum einen ergab sich die Frage: „Will ich überhaupt weiter in dem Anwesen leben?“. Zum anderen ist die Grundstückssituation noch nicht endgültig gelöst, da Haus und Äcker noch in einem Knäuel einer Erbgemeinschaft verzwirbelt sind.

Auch, wenn ich ein Bauern-Enkel bin, bleibt ist offen, ob ich dauerhaft im Anwesen bleibe. Zusätzlich habe ich immer wieder Ausschau gehalten, um meine Geldanlagen weiter zu diversifizieren. Alles in Aktien zu haben, kann gut sein … muss es aber nicht. Das Ganze mischte sich nun mit dem Start der Corona-Krise, welche zeigte:

Aktien alleine – machen krumme Beine. (lach)

Somit schwirrte eine Kombination aus Ich-brauche-möglicherweise-ein-neues-Heim und Ich-möchte-mehr-diversifizieren in meinem Kopf herum. Und was macht man da? Man schaut, was es auf dem Markt so gibt und klappert die bekannten Immobilien-Portale ab. Unverbindlich surfte ich dahin. Ohne wirklichen Plan oder ein Ziel klickte ich mich von Seite zu Seite. Ich bemerkte, dass kleinere Wohnungen zwischen 45 und 60 Quadratmeter gar nicht so teuer sind. Okay, wir sprechen hier nicht von München oder Leipzig, sondern von Städte wie Bitterfeld, Dessau und Wittenberg. Keine A-Lagen und dann in Sachsen Anhalt – das kann nur „preiswert“ sein.

Wie finde ich eine Wohnung? Sie hat mich gefunden.

Mehrere Tage surfte ich im Netz und suchte nach Wohnungen. Möglicherweise kennst du das: Du stolperst trotz verschiedener Immobilien-Portale immer über dieselben Wohnungsangebote. Dabei gab es drei oder vier Wohnungen, die immer wieder in meinem Suchbereich lagen oder sich in meinen Preisvorstellungen tummelten.

Und bei einer davon sagte mein Bauch, dass ich dort direkt einziehen würde, wenn ich unser Gehöft verlassen muss. Modern, hell, Blick über die Stadt und keine vier Kilometer von meiner Arbeit entfernt zeigte sich eine kleine Dachwohnung im fünften Stock.

In einem 1997 erbauten gemischt genutzten Haus präsentierten sich 50m², welche unbefristet vermietet waren. Aufzug, modernisierter Balkon und Einbauküche waren weitere Stichpunkte im Exposè. Angenommen ich müsste ausziehen und mir eine Wohnung suchen, dann würde ich da sofort einziehen.

Ohne direkt suchen zu müssen, hat mich quasi die Wohnung gefunden. Hier bestätigt sich wieder eine meiner Lebensregeln:

Wenn du nicht musst, sondern kannst,

dann wird dein Ergebnis oft das bessere sein.

Ob Autokauf, der Kauf einer Wohnung oder andere Geld-Lebens-Entscheidungen. Alles was in Ruhe und ohne Zeitdruck passiert, hat mehr Substanz. Genau wie diese Wohnung auf dem ersten Blick. Es reizte mich mehr zu erfahren, als im Internet-Exposé steht.

Warum eine Wohnung kaufen

Für mich war es eine Unmöglichkeit bis vor einigen Monaten den Gedanken an einen Wohnungskauf zu verschwenden. Betongold, Mietnomaden, Verpflichtungen – all das wollte ich nicht haben. Ich liebte es ein Fauler Investor zu sein und jeden Monat Dividende und Zinsen zu ernten. Nur keinen Finger krumm machen und reich werden, war meine Devise. Doch kennst du das, wenn sich so ein kleiner Gedanke in deinem Kopf fest setzt und immer größer wird? Aus „Diese Wohnung könnte mir gefallen.“ wird schnell „Wie kauft man eigentlich eine Wohnung.“ und dann „Stell dir vor du besitzt eine Wohnung und hast dann einen passiven Geldstrom.“. Über viele Stufen reifte der Gedanke in meinem Kopf.

Zusätzlich würde eine Wohnung die Diversifikation in meiner 10 Jahresplanung aufpeppen. Jeden Monat 250 Euro Dividende, 150 Euro Zinsen, 250 Euro Blog-Einnahmen und dazu zirka 300 Euro Einnahmen durch diese Wohnung machen immerhin 950 Euro passives Einkommen. Clever angelegt bedeutet dies bis zur Rente ein Finanzpolster von 550.000 Euro oder 2.600 Euro monatlich.

Okay, soweit will ich noch nicht denken. Dennoch ist die Idee eine (und später noch eine weitere) Wohnung(en) zu kaufen gar nicht so verkehrt. Sollte irgendwann mal Geld nichts mehr Wert sein, dann sind die Sachwerte Aktien, Wohnungen und Gold wenigstens noch was wert. (schmunzel)

Erster Kontakt zum Makler (Team)

Nun wollte ich mehr wissen und einen weiteren Schritt auf der Kauf-Leiter hochsteigen. Meine Wunschwohnung wurde von McMakler vermakelt. Das bedeutete, dass ich auf dem Immobilien-Portal erst einmal eine Art Kontaktformular ausfüllen musste, was dem Gegenüber zeigte, dass ich Interesse habe. Gesagt getan. Und dann ging es recht schnell. Keine Stunde später klingelte mein Smartphone. Ein netter Service-Mitarbeiter von McMakler war am anderen Ende und klopfte ein paar Fragen ab.

Grundlegend bestand der Grund seines Anrufes darin sicherzustellen, dass der Formular-Ausfüller ein „echtes“ Interesse hat. Natürlich wurde ich gefragt, ob ich Unterstützung bei der Finanzierung der Wohnung brauchte. Ich verneinte. Der Anruf war schnell erledigt und kurze Zeit später hatte ich in meinem persönlichen Bereich in der McMakler-Cloud eine ganze Menge Dokumente, welche mir zur Verfügung gestellt wurden. Sachen, die ich noch nie im Leben gehört habe. Teilungserklärung und Wirtschaftsplan waren zwei davon.

Mein Wissensdurst wurde gestillt und ich hatte nun eine ganze Menge zu lesen.

Es ist Wahnsinn, welche Informationen eine Wohnung mit sich bringen kann. Auf jeden Fall war alles sehr interessant. Auch wenn ich (noch) nicht alles verstand, lass ich mir die Dokumente (mehrfach) durch und versuchte zu begreifen, was es bedeutet. Gleichzeitig schwirrte im Kopf die Frage: “Ist es das, was ich möchte?“ herum. Fakt ist: Wenn du in deinem Leben ein komplett neues Gebiet betrittst, dann ist dies wie ein wenig Kind sein. Es gibt so viel zu entdecken und zu lernen.

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Welche Unterlagen sind beim Kauf einer Eigentumswohnung wichtig?

Um sich ein umfassendes Bild von der Wohnung und deren Wirtschaftlichkeit zu machen, benötigst du viele Dokumente. Was anfangs erschlagend ist, macht am Ende Sinn. Folgende Dokumente solltest du vor dem Kauf einer Wohnung unbedingt sichten:

Exposé vom Makler

Ich sage dazu „Werbeprospekt“. (schmunzel) Das Exposè ist die Beschreibung der Immobilie. Darin erfährst du die Wohnungs- und Grundstücksgröße und wichtige Dinge zu Bauweise. Natürlich erfährst du hierdurch auch, wann das Objekt erbaut wurde, wie es beheizt wird und wichtige Qualitätsaussagen zum Objekt. Hier der Kern-Teil meiner Wunschwohnung:

Schlussendlich gibt es eine ganze Menge Fotos, einen Grundriss und die Lagebeschreibung des Objektes. Natürlich werden hier die positiven Merkmale der Wohnung beschrieben und die Worte weise gewählt.

Die Teilungserklärung

Die Teilungserklärung regelt Eigentumsverhältnisse in Mehrfamilienhäusern. Da ich mit der Wohnung einzig einen Teil des Hauses erworben habe, muss genau festgelegt werden, was dieser Teil „kann“. In meinem Fall definiert sie, dass mir ein 22/1000-stel. des gesamten Gebäudes gehört. Du siehst also, dass meine Wohnung klein bzw. das Gebäude groß ist. In ihr fand ich die Gemeinschaftsordnung, die Pflichten der Eigentümer, Informationen zum gemeinschaftlichen Eigentum, die Kosten-Aufteilung und einiges mehr vertraglich festgehalten. Die Teilungserklärung ist somit extrem wichtig vor einem Wohnungs-Kauf um detaillierte Informationen zu Rechten und Pflichten der Eigentümer zu erfahren.

Die letzten Abrechnungen und der Wirtschaftsplan

Als Eigentümer einer vermieteten Wohnung kommen nicht nur Einnahmen auf dein Konto. Einige Euro werden deinen Geldbestand verlassen. Diese Informationen solltest du vorher bekommen um zu erfahren, worauf du dich aus finanzieller Sicht einlässt. Der Wirtschaftsplan und die letzten Abrechnungen geben dir eine Vorhersage was nach Miete und Co übrig bleibt.

Zum Beispiel erfuhr ich dadurch, welche Reparaturen in den letzten Jahren angefallen sind und was sie mich gekostet hätten, wenn ich bereits Eigentümer gewesen wäre. Diese Informationen solltest du auf jeden Fall vorher anschauen und verstehen.

Der Energiepass

Erst mal vorneweg: Die Begriffe Energiepass und Energieausweis bedeuten absolut dasselbe. Wenn du neu in der Immobilien-Branche bist, dann können diese beiden (verschiedenen) Begriffe schon einmal Kopfzerbrechen verursachen.

Wo zum Teufel ist der Unterschied?

Schnell war mir google-klar, dass es sich bei Beidem um dasselbe handelt. Ein Energieausweis ist der energetische Pass einer Immobilie (Wohnhaus oder gewerbliches Gebäude). Er ist immer vorzulegen, wenn ein Wohn- und Nichtwohngebäude vermietet, verpachtet oder verkauft wird. Im Grunde kannst du mit Hilfe dieser Informationen feststellen, wie energieeffizient die Bauweise der Wohnung / des Hauses ist um auch zukünftige Kosten besser einschätzen zu können. Es ist wie die Energiespar-Klasse eines Kühlschranks – halt nur für ein Haus.

Die Eigentümerversammlungsprotokolle

Zu einem Haus mit mehreren Eigentümern ist es Pflicht sich mindestens einmal im Jahr zu versammeln und alle wichtigen Punkte zu besprechen und zu diskutieren. Damit du eine gewisse Transparenz bekommst, was in den letzten Jahren auf diesen Versammlungen besprochen wurde, werden dir (mindestens) die Eigentümerversammlungsprotokolle der letzten drei Jahre zur Verfügung gestellt. In den Eigentümer-Versammlungen wird u.a. die Betriebskostenabrechnung und der Wirtschaftsplan besprochen.

Aus den Protokollen erfuhr ich zum Beispiel, dass darüber nachgedacht wird die Fahrstuhl-Anlage mittelfristig komplett zu erneuern und dies zirka 70.000 Euro kosten wird. Aus den letzten Abrechnungen hingegen konnte ich erlesen, dass mein Anteil für den einen Fahrstuhl, der zu meiner Wohnung gehört 22/408-stel ist. Sollte es in naher Zukunft dazu kommen, dass der Fahrstuhl komplett erneuert wird, dann teile ich die 70.000 Euro durch 408 und multipliziere mit 22. Dabei komme ich auf 3.775 Euro zusätzliche Kosten.

Du kannst somit aus den Eigentümerprotokollen und den Abrechnungen Einiges ableiten.

Die Grundbuch-Informationen

Bei einem berechtigten Interesse eine Wohnung zu kaufen, bekommst du Einsicht ins Grundbuch (der Wohnung). Dabei brauchst du nicht unbedingt aufs Amt gehen und den Grundbuchauszug beantragen. Ein Makler liefert dir diese Informationen und macht dein Leben leichter.

Wichtig bei den Informationen im Grundbuch sind für dich die Abteilung 2 und 3. In der zweiten Abteilung kannst du sehen ob Lasten und Beschränkungen auf deinem Grundstück liegen. Kaufst du ein Objekt, dann gehen diese Lasten und Beschränkungen in deine Verantwortung über. Hier heißt es genau hinzuschauen! Ist beispielsweise ein Nießbrauch-Recht eingetragen, dann hast du ein dickes Problem. Durch einen Nießbrauch wird eine Person („Mieter“) berechtigt, den Nutzen aus einer Sache zu ziehen. Bedeutet, die Person kann in deiner Wohnung leben, ohne dass du einen Cent verdienst. Solltest du in der zweiten Abteilung Nießbrauch- oder Wohnrechte entdecken, dann ist Vorsicht geboten. Auch alle anderen Beschränkungen musst du verstehen, bevor du die Wohnung kaufst.

In meinem Fall war alles okay. Es war ein Fernheizungsleitungsrecht und ein Wegerecht vermerkt. Somit sollte es keine Probleme geben.

In der dritten Abteilung des Grundbuches findest du die Hypotheken, Grund- und Rentenschulden. Entscheidend ist dabei die Reihenfolge der Eintragungen. Sie regelt die Verteilung des Erlöses bei Verkauf oder Zwangsversteigerung.

Der Mietvertrag

Den Mietvertrag bekam ich auch zur Verfügung gestellt. Für mich ist dieser sehr interessant gewesen, da ich bereits erfuhr, welche Mietkonditionen ich anfangs erbe. Hier erkannte ich, dass die Mieter bereits knapp drei Jahre in der Wohnung leben und meine Einnahmen durch die Wohnung 300 Euro Kalt (zzgl. 120 Euro) betragen. Dies ist für die Kalkulation der Rendite und den finanziellen Forecast wichtig. Ansonsten standen in der bisherigen Version des Vertrages folgende Punkte beschrieben:

  • Alles zu Preisen und Zahlungskonditionen
  • Informationen zur Betriebskostenabrechnung
  • Mietsicherheit / Kaution
  • Schönheitsreparaturen / Instandhaltung der Mieträume
  • Alles zu baulichen Veränderungen
  • Gewährleistungen
  • Wer die Wohnung betreten darf
  • Details zur Untervermietung
  • Sonstige Klauseln

Der Mietvertrag ist übrigens von allen zur Verfügung gestellten Dokumenten das Schriftstück, welche am besten für den normalen Bürger zu lesen ist (schmunzel)

Wie geht’s weiter?

Die Vorbereitung ist abgeschlossen. Heute habe ich dich erst einmal auf den Weg mitgenommen, wie ich zu einer Immobilie gefunden habe, wie der Kontakt zum Makler verlief und welches die wichtigsten Dokumente sind. Im nächsten Teil geht es dann mit der Wohnungsbesichtigung, der Vor- und Nachteil-Betrachtung, dem Kaufvertrag und dem Notar-Termin weiter. Wenn du mich weiter auf dem Weg bei meiner ersten kleinen Wohnung begleiten möchtest, dann schaue wieder rein oder abonniere meinen Rundbrief um nichts zu verpassen.

Übrigens ist der zweite Teil bereits online und du kannst direkt weiterlesen. Wo? Indem du dich in den Artikel Eigentumswohnung kaufen: Wohnungsbesichtigung, Kaufvertrag und Notar klickst.

Bis bald

Christian


Christian BaierÜber den Autor:

Über 700.000 Besucher haben diesen Blog in den letzten 4 Jahren besucht und mich auf meinem Weg zur persönlichen und finanziellen Freiheit begleitet. Trotz einfachen Angestelltenverhältnisses schaffe ich es, mir ein regelmäßiges monatliches (passives) Nebeneinkommen zwischen 1.000 bis 2.000 Euro aufzubauen. Clever INVESTIEREN, begeistert BLOGGEN und immer einen Blick in Richtung PERSÖNLICHKEITSENTWICKLUNG… das sind meine Werkzeuge und gleichzeitig die Themen auf diesem Blog. Erfahre hier, wie ich vom einfachen Bauernkind zum Investor wurde und schicke mir eine Nachricht, wenn du mit mir in Kontakt treten möchtest.

Ganz zum Schluss habe ich einen Tipp für dich: Lust aktiv richtig Geld mit Aktien zu verdienen? Keinen Bock auf weitere Wirecard-Pleiten? Dann sichere dir deinen kostenlosen Erfolgsplan vom ersten staatlich zertifizierten Ausbilder für aktives Handeln. Dein individueller Erfolgsplan enthält zusätzlich eine kostenlose Wunschwertpapier-Analyse und deine persönliche Risikoanalyse. Normalerweise kostet dieser zertifizierte Service richtig Geld. Diese Woche und für dich als Leser von www.selbst-schuld.com für lau.

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