Eigentumswohnung kaufen Wohnungsbesichtigung, Kaufvertrag und Notar

„Zeige mir, wie du wohnst, und ich sage dir, worauf du Wert legst.“ Carl Peter Fröhling hatte mit diesen Satz Recht. Besonders bei einer Wohnungsbesichtigung, kannst du sehen, worauf du dich einlässt. (schmunzel) Mit diesem Zitat heiße ich dich herzlich willkommen zum zweiten Teil auf meiner Reise beim Kauf der ersten vermieteten Wohnung in meinem Leben. Möchtest du wissen, wie ich auf die Wohnung gestoßen bin und welche Unterlagen vor einem Wohnungs-Kauf wichtig sind? Dann bist du hier falsch. Klicke dich dafür in den ersten Teil meiner Eigentumswohnung kaufen und vermieten Serie! Möchtest du hingegen wissen wie Kaufvertrag, Makler und Wohnungsbesichtigung abliefen … dann ist dieser zweite Teil dein Ding.

Bis jetzt war alles pure Theorie. Exposé anschauen, Dokumente lesen und viele Dinge im Internet recherchieren. Es macht unwahrscheinlich viel Spaß sich mit einem neuen Thema im Leben zu beschäftigen, welches bei null gelernt wird. Übrigens bin ich dabei über meinen Erzfeind Alex Fischer gestolpert. Ich konnte diesen Typ nie leiden. Vielleicht kennst du das, wenn dir ein Mensch so unsympathisch erscheint, dass auf du nichts von ihm klickst? Leider lief er mir in meinen Suchen und Recherchen so oft über den Weg, dass ich keine Chance hatte nicht zu klicken.

Ich mache so ungern Werbung für ihn, doch was du als Content bekommst, ist Wahnsinn. Wenn du wirkliches Interesse hast dich in Immobilien reinzuarbeiten oder mit deinen Immobilien mehr Geld zu machen, dann nimm dir den Fischer vor. Podcast und YouTube-Kanal sind gute Einstiegs-Punkte. Deutlich besser finde ich sein Buch, was er verschenkt. Es gibt dir eine großartige Übersicht übers Geldverdienen und Immobilien. Dieses Immobilien-Buch sollte jeder kennen, der in irgendeiner Form mit Immobilien zu tun hat. Zurzeit verschenkt Alex dieses Buch und es fallen einzig Versandkosten an.

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Genug Werbung gemacht … jetzt geht’s mit meiner Story weiter.

Die Wohnungsbesichtigung

„Glaube nur Dinge, die du selbst siehst!“ – war ein Credo meines Opas. Dieses galt es nun umzusetzen. Klar macht es Spaß alle Dokumente beim Kauf einer Wohnung zu studieren und Neues zu lernen, doch am Ende ist der Eindruck vor Ort das, was ich glauben möchte. So kontaktierte ich das McMakler-Team und zeigte erhöhtes Interesse für die Wohnung und signalisierte, dass sie mir gefällt.

Ich gab dem Team zwei mögliche Zeitfenster an denen eine Besichtigung passte. Nun hieß es warten. Okay, warten ist ein wenig übertrieben, denn am nächsten Tag hatte ich eine Mail im Postkasten. Hier konnte ich per Klick meine Wunschzeit an einem meiner vorher gewählten Wunschtage wählen.

Ab diesem Moment bekam ich einen Makler zugeordnet – in dem Fall eine Maklerin. Das bedeutet, dass ich ab dem Zeitpunkt einen persönlichen Ansprechpartner hatte. Toll. Sehr modern bekam ich diverse SMS (zum Beispiel die automatisierte Erinnerung einen Tag zuvor vor der Wohnungsbesichtigung) und telefonierte mit der Maklerin, wo wir uns genau treffen. Alles lief koordiniert ab und schneller, als gedacht war der Tag der Wohnungsbesichtigung heran.

Cool meine erste Wohnungsbesichtigung im Leben

Wenn du wie ich 41 Jahre lang auf einem Bauerngehöft lebst, dann hattes du noch keine Wohnungsbesichtigung im Leben. Somit war alles interessant für mich. Ich fuhr deutlich früher zum Termin und erkundete die Umgebung genauer und ging mehrere Runden ums Haus, um mir einen Eindruck zu machen. Eine sehr gute Arbeitskollegin, welche früher Immobilienmaklerin war, hatte mich vorher instruiert, worauf ich alles achten muss. Die Umgebung gehört dazu.

Was nützt eine großartige Wohnung, wenn die Wohngegend nach Bürgerkrieg ausschaut?

Da ich auf dem Weg zur Arbeit jahrelang oft (unbewusst) an dem Haus vorbei gefahren bin, kannte ich die Gegend und wusste, dass:

  • die Gegend okay ist.
  • ein Einkaufsmarkt und die nächste Bus-/Bahnhaltestelle keine drei Gehminuten entfernt sind.
  • Werkstatt, Ärzte und Sekundarschule waren im engeren Umkreis angesiedelt.
  • das Haus zwar an einer Hauptverkehrsstraße liegt, jedoch diese Straße durch eine neuen Stadtring gewaltig entlastet wurde..

Die Frage: “Würde ich selbst in dieser Gegend eine Wohnung kaufen?“, konnte ich mit einem klaren JA beantworten.  

Nachdem ich die Gegend, die Hauswände, die Klingelschilder und einiges mehr gecheckt hatte, kam die Maklerin schon freudestrahlend auf mich zu. Und ab ging es in Richtung Wohnung. Der Hausflur war okay (besser als ich viele andere Flure kenne, aber nicht neu) und der Fahrstuhl bestätigte die Punkte der letzten Eigentümerversammlungsprotokolle. (schmunzel) An der Wohnung angekommen öffnete ein sympathisches Pärchen um die 45 – 50 Jahre alt und lies uns in die Wohnung.

Ich weiß nicht, ob das Pärchen der Tage zuvor extra für die Besichtigung eine Frühjahrsputz gemacht hatte … die Wohnung war sauber, aufgeräumt und machte einen besseren Eindruck, als meine Lebenssituation.

Okay – ich komme vom Bauernhof. Da sind die Erwartungen nicht so hoch.

Fakt ist, dass die tollen Bilder im Exposé nicht gelogen haben.

Auch wenn ich noch keine Ahnung von Wohnungsbesichtigungen hatte, ging ich nach bestmöglichem Menschenverstand vor und überprüfte Fenster, Heizung, Fußboden, Armaturen, Wände … im Grunde genommen suchte ich nach groben Fehlern bzw. sichtbaren Mängeln. Alles machte einen guten Eindruck und das Pärchen war sympathisch. Aus dem Gespräch bestätigte sich, dass sie schon knapp drei Jahre in der Wohnung wohnen und gern noch darin wohnen möchten. Auf die Frage: „Wenn ich zu Beginn Geld in die Wohnung investieren möchte … was müsste gemacht oder könnte verbessert werden?“ antworteten sie, dass sie glücklich mit der Wohnung sind sie gern alles so lassen möchten.

Vielleicht noch ein Tipp: Ich habe als blutiger Anfänger die Checkliste Wohnungskauf von Immowelt dabei gehabt, um nichts Wichtig in der Betrachtung zu vergessen. Das Gefühl nach der Besichtigung war richtig gut. Nach mir wartete schon die nächste Interessentin zur Besichtigung. Ich weiß jetzt nicht, ob diese „echt“ war oder einfach eine Komparsin um mir eine Art Verknappung (Es interessieren sich mehr für diese Wohnung) zu signalisieren. Manchmal wird dieses Mittel eingesetzt, um den potentiellen Käufer dahin zu beeindrucken schneller zu kaufen.

Möglicherweise lag es auch daran, dass die Wohnung im Online-Portal von McMackler wenige Tage vom Preis reduziert wurde. Aus den ursprünglichen 55.000 Euro waren 49.990 Euro geworden.

Das macht eine Ersparnis von 5.000 Euro. WOW

Die Entscheidung die Wohnung zu kaufen

Nun lagen alle Karten auf dem Tisch. Ich durfte mich entscheiden, ob ich kaufe oder nicht. Ich möchte dir nun meine Pros und Cons auflisten. Einmal um meine Entscheidung nachvollziehen zu können und dir den einen oder anderen Gedanken für deinen Wohnungskauf mit auf dem Weg zu geben.

Vorteile

  • Die Wohnung machte einen sehr guten und sehr gepflegten Eindruck.
  • Das Haus und die Umgebung sind okay.
  • Komplett erneuerter Balkon.
  • Die Mieter sind schon eine Weile in der Wohnung und möchten diese auch nicht so schnell aufgeben.
  • Trotz fünfter Etage und klasse Blick auf die Stadt, gibt es einen Fahrstuhl.
  • Es gehört zur Wohnung ein Abstellraum (eine Art Keller im Dach) und ein abschließbarer Fahrrad-Raum.
  • Durch die Gewerbe-Anteile gibt es einen Parkplatz im Innenbereich.
  • In diese Wohnung würde ich direkt einziehen, wenn sie frei wäre und ich aus meinem Gehöft raus müsste.
  • Brutto-Rendite von 7,17% durch die Miete.
  • Insgesamt gehört mir ein 22/1000stel des ganzen Hause. Sollte also mal das Dach gemacht werden müssen, dann bleiben bei 100.000 Euro Kosten nur 2.200 Euro für mich über
  • Im Kaufpreis ist eine Einbauküche (Wert 1.000 Euro) und die Instandhaltungsrücklage (808 Euro) mit enthalten, was die Rendite auf 7,45 Prozent erhöht
  • Keine der vergleichbaren Wohnungen in der Stadt war vom Zustand und Quadratmeter-Preis „besser“.

Nachteile

  • Es ist meine erste Wohnung. Klingt komisch – doch ohne Expertenwissen sich in dieses Abenteuer zu stürzen, kann ein Nachteil sein. (schmunzel)
  • Es ist eine Dachgeschosswohnung, was im Sommer ganz schön heiß werden kann.
  • Beim Fahrstuhl könnte im Rahmen einer kompletten Erneuerung ein anteiliger Beitrag von 4.000 Euro fällig werden
  • Aller 25 – 30 Jahre sollte die Heizung erneuert werden, was dann zwischen 2022 und 2027 passieren müsste

Wohnung kaufen und vermieten – ich bin dabei

Ich konnte mir nach der Besichtigung vorstellen, dass ich die Wohnung kaufe. Auch meine gute Kollegin (die ehemalige Maklerin) hatte keine Einwände und stufte das Angebot als solide ein. Dabei gab sie mir einen Tipp, der „eigentlich“ mein Lebens-Credo ist, doch irgendwie bei dem hohen Geldbetrag verloren ging.

Wenn dein Bauchgefühl ja sagt, dann tue es!

Mein Bauch fühlte sich gut. Wohnung kaufen und vermieten – ich bin dabei. Das gute dabei war, dass ich sie nicht kaufen MUSSTE oder schnell eine Möglichkeit zum schnellen Einziehen brauchte. Ich dachte mir, dass ich den Preis noch ein wenig drücken kann und teilte der Maklerin meine Entscheidung mit.

Ich bin gern bereit die Wohnung direkt für 48.000 Euro zu kaufen.

So ein Satz fällt nicht alltäglich und bedarf ein wenig Tschaka. Zudem ging ich noch mal knapp 2.000 Euro mit dem Preis runter, was bei möglicher Konkurrenz ein Ausschlusskriterium bedeuten könnte. Die Maklerin gab mir Bescheid, dass sie den neuen Preis mit der aktuellen Eigentümerin absprechen muss und sich mit dem Ergebnis meldet. Nun hieß es Daumen drücken und warten. Drei oder vier Tage später kam dann das OKAY und der Wohnungskauf schien zu funktionieren. WOW – doch gar nicht so schwer sich für eine Immobilie zu entscheiden.

Wenige Tage später bekam ich einen Entwurf zum Kaufvertrag per Mail zugesandt und habe die folgenden Abende damit verbracht ihn mehrfach zu lesen und zu lernen, was alles bedeutet. Hierbei war die Maklerin eine excellente Hilfe. Ob Fragen zum Grundbuch, zum Vertrag selbst … ich konnte mit allen meiner Anfängerfragen ein gute Wissensquelle anzapfen. Sie brachte auch noch einige Tipps mit, welche mir Geld ersparten. So entschieden wir uns die Einbauküche mit einem Wert von 1.000 Euro im Vertrag mit aufzunehmen, was am Ende schon eine Tankfüllung ausmachte bei der Ersparnis im Bereich Grundsteuer.

Auch wenn die Maklergebühr sehr hoch war, kann ich im Nachhinein sagen, dass es sich für mich als Anfänger gerechnet hat bzw. ich froh war diese Unterstützung gehabt zu haben. Ohne Makler hätte die Rennerei (alle Dokumente besorgen, Wohnungsbesichtigung organisieren, Notar beauftragen, …)  dafür gesorgt, dass ich keine Lust gehabt hätte die Wohnung zu kaufen.

Der Entwurf des Kaufvertrages

Der Kaufvertag selbst, war komplex und in einem für mich nicht alltäglichen Sprachgebrauch geschrieben. Auch ihn las ich mir mehrere Male durch und mit Hilfe des eingangs erwähnten Alex Fischers und der Maklerin konnte ich alle Punkte verstehen. Im Kaufvertrag sollten folgende Punkte geregelt sein:

  • Die Daten des Käufers und des Verkäufers.
  • Das Objekt mit allen Einschränkungen und Belastungen im Grundbuch wird genau beschrieben.
  • Natürlich findet der Kaufpreis im Vertrag seinen Platz. (schmunzel).
  • Wann und zu welchen Konditionen das Objekt den Eigentümer wechselt.
  • Die Verzugszinsen im Falle einer verspäteten Bezahlung werden erläutert.
  • Der Wohnungskaufvertrag sollte immer eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch vorsehen. Sie verhindert, dass die Immobilie vor der Eigentumsübertragung belastet ist oder anderweitig verkauft werden kann.
  • Das Hausgeld wird im Vertrag aufgenommen. Hier erfuhr ich, dass ich 808,30 Euro mit dem Kauf der Wohnung „erbe“. Großartig – darauf war ich nicht vorbereitet. Vor allem wird dieser Betrag bei der Grundsteuer positiv gegen gerechnet.
  • Diverse formale Dinge

Nachdem ich alles verstanden und verdaut hatte, bekam die Maklerin das okay von mir und ich einen Notartermin. Dies ging trotz Corona-Zeit sehr fix. Ich denke, dass Maklerin und Notar schon öfter zusammengearbeitet haben bzw. über längere Zeit eine gute Synergie ergaben. Dies war im Sinne eines schnellen Vertragsabschlusses gut. Bereits eine Woche später am 08. April war der Termin.

Der Notar-Termin

Im Grunde war es nichts Besonderes. Alle Konditionen waren vorab definiert und beide Vertragspartner treffen sich beim Notar. Hier lernte ich erstmalig die Eigentümerin kennen und war überrascht, dass auf der gegenüberliegenden Tischseite ein Mensch sitzt. (schmunzel) Wir verstanden uns super und haben in der Zeit, wenn der Notar mal nicht im Raum war viel geredet.

Hier erfuhr ich auch, dass die Wohnung lange Zeit eine Herzensangelegenheit der Eigentümerin war und sie sich schwer von ihr trennt. Soweit ich es richtig verstanden habe brauchte sie das Geld (für den Einstieg in die Rentenzeit). Ich hatte schon fast ein schlechtes Gewissen ihr die Wohnung „wegzunehmen“. Doch ich versprach mich gut zu kümmern.

Zusätzlich erfuhr ich auch, dass die Wohnung über die Jahre ein paar Mieter hatte, sie zum Schluss an ein älteres Pärchen vermietet hat und sie abrät an die „Jugend“ zu vermieten. Genau so angenehm wie das Gespräch mit der Mieterin, war der Auftritt des Notars. Ein junger dynamischer und witziger Typ.

Ich dachte immer Notare sind alt, ernst und dick.

Wir hatten das Gegenteil erwischt. Er nahm sich Zeit, las alles vor und übersetzte den kompletten Vertrag in ein alltägliches Deutsch. Wir bekamen genug Zeit, um alle Fragen zu beantworten und bekamen viele wichtige Hinweise und Tipps. So macht ein Notar-Termin Spaß und falls ich mal wieder einen brauche, weiß ich wohin es geht. Ziemlich genau um 12 Uhr mittags durfte ich dann unterschreiben – und ja es gibt sie. Die eine Unterschrift, an die ich mich noch in einigen Jahren erinnern werde. (schmunzel) Irgendwie ist eine Immobilien-Kauf-Unterschrift anders, als wenn du im Kaufland bei der Kartenzahlung unterschreibst.

Wie geht’s weiter?

Während du diesen Beitrag liest, schreibe ich bereits den dritten Teil meiner Wohnung kaufen und vermieten – Serie. Ich hoffe du konntest bis hier bereits viele Gedanken, Ideen und Hinweise mitnehmen? Im nächsten Teil beschreibe ich dir, wie ich die Wohnung bezahlt habe (Finanzierung oder nicht) und gebe dir detailliert mit auf dem Weg, welche Kaufneben-Kosten auf mich zukamen. Dazu bekommst du meine Kalkulation des Cashflows, der zukünftig aus der Wohnung entstehen soll. Wie sagt man bei mir auf Arbeit? „Es gibt ZDF – Zahlen, Daten und Fakten.“.

Sei mit dabei uns schaue bald wieder rein. Bestelle zusätzlich meinen Rundbrief, der dich über alles informiert, was hier im Blog abgeht. Zu den Immobilien-Themen bekommst du gratis Informationen zur finanziellen Freiheit, Minimalismus, Gesundheit und Persönlichkeitsenwicklung.

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Bis zum nächsten Mal

Christian


Christian BaierÜber den Autor:

Über 700.000 Besucher haben diesen Blog in den letzten 4 Jahren besucht und mich auf meinem Weg zur persönlichen und finanziellen Freiheit begleitet. Trotz einfachen Angestelltenverhältnisses schaffe ich es, mir ein regelmäßiges monatliches (passives) Nebeneinkommen zwischen 1.000 bis 2.000 Euro aufzubauen. Clever INVESTIEREN, begeistert BLOGGEN und immer einen Blick in Richtung PERSÖNLICHKEITSENTWICKLUNG… das sind meine Werkzeuge und gleichzeitig die Themen auf diesem Blog. Erfahre hier, wie ich vom einfachen Bauernkind zum Investor wurde und schicke mir eine Nachricht, wenn du mit mir in Kontakt treten möchtest.

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2 thoughts on “Eigentumswohnung kaufen: Wohnungsbesichtigung, Kaufvertrag und Notar

  1. Hi Chris,
    Glückwunsch zur ersten Immobilie! Klingt alles sehr vielversprechend. Ich drücke die Daumen, dass du viel Spaß mit der Wohnung hast und sie sich für dich rechnet. Ich war bereits auf einigen Besichtigungen. Meist Wohnungen um die 150.000€ in der Stuttgarter Region. Ist nun wieder einige Jahre her und die Preise haben sich seit dem verdoppelt. Im Nachhinein hätte ich vielleicht zuschlagen sollen, anderseits waren es oft Wohnungen in einer schwierigen Hausgemeinschaft. Das klang für mich nach zu viel Ärger.

    Liebe Grüße
    Jenny

    1. Vielen Dank Jenny,

      ja eine Wohnung ist nicht einfach zu finden und die Preise in den den deutschen Metropolen sind nicht bezahlbar. Für den Preis meiner kompletten Wohnung hätte ich in München beste Lage 3-5 m² bekommen. Ich denke mal die Kombination aus neuer Anlage-Klasse und passivem Einkommen wird mich über die Zeit glücklich machen. Und selbst, wenn es schief geht, habe ich viel gelernt für mein Leben. Da ich die Wohne ohne Darlehen bezahlt habe (Spoiler Teil 3) fühle ich mich dabei unabhängig und bin bereit zu lernen. 🙂

      Ich drücke dir die Daumen, dass es bei dir auch bald klappt mit der eigenen Wohnung.

      Christian

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