Geld verdienen mit Immobilien – vielleicht hast du auch schon einmal darüber nachgedacht dein Geld nicht nur in Aktien und ETFs zu investieren, sondern dich als Vermieter zu versuchen. Klar, Immobilien sind auch „nur“ eine weitere Anlageklasse, oder doch nicht? Wie funktioniert das Geldverdienen mit Immobilien eigentlich genau?
Wohnung kaufen, vermieten und Geld kassieren.
Genau darum soll es in diesem Beitrag heute gehen. In diesem Artikel möchte ich dir ein paar wichtige Infos mit auf den Weg geben, damit du ein erfolgreicher Immobilieninvestor werden kannst. Denn: auch wenn das Investieren in Immobilien kein Hexenwerk ist: ganz so einfach wie oben geschrieben ist es dann doch auch wieder nicht…
Das richtige Mindset bei der Geldanlage in Immobilien
Das wichtigste vorweg: eine Immobilie zu kaufen und zu vermieten ist wie ein kleines Unternehmen zu führen.
Im ersten Schritt kaufst du etwas (die Immobilie). Im Zweiten Schritt musst du nun aus diesem Asset gewinn generieren. Du musst also am Markt eine Ware (Wohnen) anbieten, die bei deinen Kunden (Mieter) nachgefragt ist.
Wie bei jedem Markt gilt auch bei Immobilien: ist dein Angebot zu schlecht, kauft keiner bei dir ein. Übersetzt auf vermiete Immobilien heißt das, dass deine Wohnung attraktiver sein muss als die Konkurrenzangebote am Markt. Und hier ist auch schon der größte Unterschied zum passiven Investieren in Aktien und ETFs: um eine Immobilie musst du dich kümmern.
Eine Immobilie ist kein passives Investment.
Genau dadurch werden Immobilien aber nicht nur spannend, sondern auch lukrativ. Denn eine Immobilie kannst du entwickeln und so ihren Wert (und damit deine Rendite und dein Vermögen) steigern. Etwas was du bei einer Aktie nicht machen kannst.
Bevor wir jetzt zum Handwerkszeug fürs Investieren in Immobilien kommen, schaue dir gerne auch einmal dieses Quiz auf immoprentice.de an. Dort kannst du kostenlos mit vier einfachen Fragen herausfinden, ob Immobilien als Anlageklasse überhaupt etwas für dich sind.
Ok, der Mindset-Teil und die Info, dass Immobilien kein passives Investment sind, hat dich nicht abgeschreckt? Dann lass‘ uns jetzt mit dem Handwerkszeug fürs Vermieter werden beginnen.
Die Grundidee hinter dem Geldverdienen mit Immobilien
Die Grundidee hinter Immobilien als Geldanlage ist sehr einfach. Mit dem Geld anderer Leute (in diesem Fall einer Bank) kaufst du ein Asset (die Immobilie), über die du eine Dienstleistung (Wohnraum) anbieten kannst, die für deinen Kunden (dein Mieter) einen derart großen Mehrwert hat, dass du alle deine Kosten über die Miete abdecken kannst.
Beispielrechnung einer Immobilie mit Einnahmen und Ausgaben. Bei dieser Immobilie decken die Mieteinnahmen alle Kosten der Immobilie sowie die Kreditraten. Vor Steuern hat die Immobilie einen positiven Cashflow. Betrachtet man noch die Steuern auf den Gewinn, wird der Cashflow aber negativ (Quelle: Eigene Berechnung mit dem Immoprentice Immobilien Kalkulationstool)
Wichtig ist hierbei, dass du es wirklich schaffst die Immobilie zu einem Preis zu vermieten der deine Kreditkosten und die laufenden Kosten der Immobilie trägt. So tilgt dein Mieter deinen Kredit und du baust Jahr für Jahr Vermögen auf.
Wann lohnt sich eine Immobilie als Geldanlage?
Da eine Immobilie kein passives Investment ist, lohnt sich eine Immobilie nur, wenn man damit mehr Gewinn erzielt als mit einer Investition in Aktien oder Anleihen. Die Aussage „wann lohnt sich eine Immobilie“ kann man also nicht so pauschal beantworten. Gibt es 10% Zinsen auf Staatsanleihen, lohnt sich eine Immobilie mit 6% Rendite nicht.
Im Niedrigzinsumfeld der letzten Jahre, konnte eine Immobilie mit nur 4% Rendite in einer Metropole wie München sehr viel Spaß machen. Aber tauchen wir erst einmal etwas tiefer in die Renditeberechnung von Immobilien ein.
Wie bewerte ich, ob eine Immobilie sich als Geldanlage lohnt?
Die zwei, aus meiner Sicht, wichtigsten Größen, um zu bewerten, ob eine Immobilie als Kapitalanlage funktioniert sind (a) die Rendite und (b) der Cashflow der Immobilie.
Die Rendite kennst du sicherlich schon von Aktien und anderen Anlagen. Und genau für diese Vergleichbarkeit mit Anlagealternativen ist die Rendite bei Immobilien für mich primär interessant
Eine Immobilie hat, anders als Aktien, zwei Besonderheiten.
- Eine Immobilie hat laufende Kosten
- Eine Immobilie wird in der Regel über einen Kredit und Fremdkapital finanziert.
Aufgrund dieser Besonderheiten gibt es bei Immobilien nicht die eine Rendite, sondern gleich drei Rendite-Kennzahlen: die Bruttomietrendite, die Nettomietrendite und die Eigenkapitalrendite. Was sind aber nun diese drei Rendite-Kennzahlen und wie werden Sie berechnet?
Die Bruttomietrendite
Die Bruttomietrendite gibt an, welchen Prozentsatz der Immobilienwert aus den jährlichen Mieteinnahmen besteht.
Die Nettomietrendite
Die Nettomietrendite ist die Bruttomietrendite abzüglich der laufenden Kosten wie Instandhaltung, Verwaltung, Abschreibungen und Zinskosten.
Die Eigenkapitalrendite
Die Eigenkapitalrendite ist die Nettomietrendite bezogen auf dein eigenes eingesetztes Eigenkapital. Es ist also die Rendite, die du durch den Kredithebel erreicht hast.
Unter den drei Links unten findest du kostenlose Online-Rechner, wo du diese Rendite-Kennzahlen für eine beliebige Immobilie berechnen kannst:
Besonderheiten von Immobilien gegenüber Aktien
Gegenüber Aktien haben Immobilien vor allem zwei Besonderheiten:
- Die reinen Bruttomietrenditen von Immobilien sind in der Regel niedriger als die Renditen von Aktien. Dafür ist ihre Volatilität (Schwankungsbreite) geringer. Immobilien zu kaufen und zu verkaufen ist weit weniger leicht als bei Aktien. Wenn man eine Aktie kauft und verkaufen will, geht das innerhalb von Minuten und kostet nur minimale Ordergebühren.
Beide Besonderheiten haben sowohl Vorteile als auch Nachteile was das Geldverdienen angeht.
Warum ist es ein Vorteil, dass ich Immobilien nicht so leicht verkaufen kann?
Eine Immobilie zu verkaufen ist weit mehr Arbeit als du es von Aktien gewohnt bist.
Bevor man eine Immobilie verkaufen kann, müssen Unterlagen sortiert, Fotos gemacht, ein Exposee erstellt und Besichtigungstermine geplant werden. Auch musst du erst einmal den Wert deiner Immobilie ermitteln. Gibst du all diese Arbeit an einen Makler ab, kommen beim Verkauf noch die Kosten für den Makler hinzu.
Das sind im Schnitt in der Regel ca. 3.57% vom Verkaufspreis. Auch der Käufer hat Kosten, die, je nach Region und Immobilie, noch einmal ca. 10% des Kaufpreises ausmachen. Mehr dazu findest du auch in diesem Artikel über die Kaufnebenkosten von Immobilien.
Verglichen mit Aktien sind Immobilien also definitiv nichts, was du schnell mal kaufst und verkaufst. Genau in diesem Nachteil liegt aber auch einer der größten Vorteile von Immobilien für den Vermögensaufbau: du wirst zum Sparen gezwungen. Schnell mal ein paar Aktien verkaufen, um den Urlaub oder das neue Auto zu finanzieren? Mit Aktien möglich, aber mit Immobilien nicht.
Und genau hier helfen dir Immobilien beim Vermögensaufbau: du kannst sie nicht verkaufen, sondern du bist gezwungen in deinem Investment zu bleiben. Und wie du sicher weißt, ist der wichtigste Punkt beim Vermögensaufbau der, dass du nicht mittendrin aufhörst!
Aber einfach „diszipliniert dabei bleiben“ ist natürlich nicht das einzige Geheimnis, damit Immobilien als Geldanlage funktionieren, sonst wäre dieser Artikel recht langweilig 🙂 Die zweite wichtige Säule ist das Thema „niedrige Volatilität“.
Warum ist die niedrige Volatilität von Immobilien ein Vorteil?
Die zweite wichtige Säule, warum Immobilien eine sehr gute Investition sein können, ist das Thema „Fremdkapitalhebel“ oder der Leverage-Effekt bei Immobilien.
Den Hebeleffekt kennst du vermutlich schon von Aktien und Optionsscheinen, aber hier ist die Volatilität und so hoch, dass keiner auf die Idee kommt, ein gehebeltes Produkt auf eine Aktie für 30 und mehr Jahre zu halten.
Immobilien kaufst du nicht zu 100% mit deinem eigenen Geld, sondern meist zu einem großen Teil mit dem Geld anderer Leute, in diesem Fall einer Bank. Oft ist es absolut normal eine Immobilie zu 80% oder mehr mit dem Geld anderer Leute zu kaufen.
Zwar musst du für den Kredit dann Zinsen zahlen, aber wenn du es richtig machst, sind deine Mieteinnahmen trotzdem hoch genug, sodass sich die Immobilie vollständig von selbst abgezahlt. Du kannst in dieser Zeit nicht groß Geld aus der Immobilie rausziehen, um davon zu leben, aber du baust Monat für Monat durch die Tilgung Vermögen auf.
Ein Sparplan, den du, wie wir oben gesehen haben, nicht schleifen lassen wirst.
Geldverdienen mit Immobilien – worauf muss man bei einer Immobilie achten?
Damit du mit deiner Immobilie Geld verdienen kannst, musst du einige Punkte beachten.
1. Die Lage
Die Lage ist das A und O einer Immobilie. Wenn die Lage gut ist, wirst du immer Mieter finden und kannst dir aussuchen, welchen du nehmen möchtest.
Die Lage bestimmt den Preis der Immobilie und damit auch deine Rendite.
Je besser die Lage, desto höher der Preis und desto geringer die Rendite.
Wenn du aber eine Immobilie in einer schlechten Lage kaufst, wirst du nur schwer Mieter finden und wenn doch, dann zu einem sehr niedrigen Preis.
Würdest du in solch einem Haus und in solch einer Umgebung wohnen wollen? Die meisten anderen Menschen auch nicht! Kaufst du eine sehr schlechte Immobilie in einer sehr schlechten Lage, wirst du Probleme haben gute Mieter zu finden die dir eine gute und stabile Miete zahlen.
Auch hat die Lage einen großen Einfluss auf die möglichen Wertsteigerungen deines Investments. Die Chance, dass eine Immobilie in einer wachsenden Großstadt an Wert gewinnt, ist deutlich höher, als wenn du dieselbe Immobilie in einer Kleinstadt in einer strukturschwachen Region kaufst.
Tiefer auf das Thema Standortanalyse einzugehen, würde jetzt aber den Rahmen von diesem Artikel sprengen, daher hier das wichtigste als Video 🙂
2. Der Zustand
Der Zustand der Immobilie sollte so sein, dass man sich als Mieter gerne dort niederlässt. Bei Neubauten musst du dich um nichts kümmern und hast gleichzeitig die höchsten Mietpreise pro Quadratmeter (m²). Wenn du aber eine Altbauwohnung kaufst, musst du bedenken, dass diese oft renovierungsbedürftig ist und dir entsprechende Kosten entstehen werden.
Diese Kosten musst du in den Kaufpreis einkalkulieren. Hier musst du insbesondere darauf achten, dass es keine verstecken Mängel gibt, die du nicht auf dem Schirm hast.
Wenn die Tiefgarage im Haus saniert werden muss und für jeden Eigentümer hier zum Beispiel 10.000€ als Sonderumlage kommen, ist das kein Problem, wenn du es bei deinem Kaufpreis entsprechend einberechnet hast.
3. Der Cashflow der Immobilie
Der dritte wichtige Punkt beim Geld verdienen mit Immobilien ist der Cashflow. Das ist nicht nur wichtig, damit du weiterhin finanzierbar bleibst, sondern auch für die Moral. Eine Immobilie, bei der du jeden Monat Geld drauflegen musst, macht nicht nur keinen Spaß, sondern sie verschlechtert auch deine Haushaltsrechnung.
Kaufst du zu viele solcher Immobilien, bist du irgendwann nicht mehr finanzierbar, egal wie gut die Rendite der Immobilien, oder deine persönliche Bonität sind. Wenn du online und kostenlos einmal den Cashflow einer Immobilie berechnen möchtest, dann schaue dir mal diesen online Immobilien Cashflow Rechner an.
4. Vermeide die klassischen Fehler
Es gab schon viele Menschen vor dir, die ihre erste Immobilie gekauft und vermietet haben. Das ist ein reicher Schatz an Wissen, auf das du aufbauen solltest, wenn du mit dem Gedanken spielst unter die Vermieter zu gehen.
Mache dir daher dieses Wissen zu Nutze, und vermeide die klassischen Anfängerfehler bei der Vermietung. Die sieben wichtigsten Fehler, die du auf jeden Fall vermeiden solltest, findest du in diesem Video:
Geldverdienen mit Immobilien – Fazit
Wenn du dir eine Immobilie kaufen möchtest, dann solltest du dir immer die Frage stellen, ob sich das Objekt auch wirklich lohnt. Die Cashflow-Rechnung ist ein sehr gutes Instrument, um die Rendite einer Immobilie zu berechnen. Grundsätzlich kann eine Immobilie eine sehr gute Geldanlage sein, da du die Immobilie mit dem Geld anderer Leute kaufen kannst, aber dir trotzdem 100% der Mieteinnahmen zufließen. So kannst du, durch den Fremdkapitalhebel, ein großes Vermögen aufbauen.
Dieser Einsatz von Fremdkapital erhöht zwar das Risiko, da der Immobilienmarkt aber sehr träge und wenig volatil ist, kann man dieses Risiko bei Immobilien besser kontrollieren als z.B. bei Aktien. Das wichtigste beim Geldverdienen mit Immobilien ist aber, dass du eine Immobilie nicht als ein passives Investment wie eine Aktie betrachtest, sondern eher wie ein kleines Unternehmen: du kannst und musst dich aktiv einbringen, und die Immobilie und dein Angebot stetig verbessern, aber dafür ist deine mögliche Rendite auch größer als bei einem passiven Investment.
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