Eigentumswohnung kaufen - 7 Dinge die du wissen musst

Geld kann ich auf viele Art und Weisen verdienen. Eine, welche mir immer sympathischer wird, ist die Investition in eine Eigentumswohnung zum Vermieten. Im letzten Depot-Update hab ich bereits damit geliebäugelt und einige Tage später bekam ich das Angebot für einen Gastartikel zu diesem Themengebiet. Perfekt. Eine sehr gute Übersicht in einem Artikel, welche für dich (und mich) die wichtigsten Eckpunkte zusammen trägt. Deshalb präsentiere ich dir heute …

7 Dinge, die Du über Eigentumswohnungen wissen solltest!

Ohne Frage: Die eigene Immobilie ist für viele Deutsche verschiedenen Alters ein Lebensziel. Dabei muss es gar nicht das große Einfamilienhaus oder gar ein ganzes Mehrfamilienhaus sein, denn es gibt ja noch die Option, sich eine Eigentumswohnung zu kaufen. Zu den eigenen vier Wänden kann man also auf verschiedener Weise kommen – und sich somit einen eigenen Traum erfüllen. Damit dieser Traum mit einer Eigentumswohnung nicht zum Albtraum wird, erhaltet Ihr in diesem Beitrag die wichtigsten Infos rund um die Eigentumswohnung, der ordnungsgemäßen Verwaltung von WEG-Eigentum – und was es eigentlich bedeutet, Wohnungsbesitzer zu sein!

Die Eigentumswohnung ist Sondereigentum

Kauft Ihr eine Eigentumswohnung, gehört Euch Sondereigentum plus ein Anteil am Gemeinschaftseigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft.

Spätestens während der Unterzeichnung des Kaufvertrags für eine Wohnung beim Notar dürfte einem klar werden, dass es sich bei der Eigentumswohnung um eine ganz andere Sache handelt. Man erwirbt Sondereigentum, also die konkrete Wohnung, plus konkrete Anteile am Gemeinschaftseigentum. Dies ist verständlich, wenn man sich die Frage stellt, wie ein Haus mit mehreren Wohnungen eigentlich konkret in Eigentum aufgeteilt werden kann. Es ist naheliegend, dass man beispielsweise als Bewohner einer Dachwohnung nicht das Dach besitzt und damit tun und lassen kann, was man will, denn dieses Dach hat auch Einfluss auf die Wohnungen eine Etage tiefer.

Ebenso ist es nicht ausschließlich das Problem des Besitzers einer Kellerwohnung, wenn Wasser in den Keller eindringt und das Fundament des gesamten Hauses beschädigt. Jeder Wohnungsbesitzer muss also mitbestimmen dürfen, was mit der Immobilie passiert und sich zugleich sicher sein, dass nur er über die Verwendung der eigenen Wohnung bestimmt.

Wie viel Stimmrecht mit der Wohnung verbunden ist, könnt Ihr der Teilungserklärung der Eigentümergemeinschaft entnehmen, die ein wichtiges Dokument darstellt. Je nach dem zur Anwendung kommenden Stimmprinzip habt Ihr pro Kopf bzw. Wohnung eine Stimme, oder Eure Stimme richtet sich nach den Miteigentumsanteilen (z.B. 5,5 % am Gemeinschaftseigentum; übliche Schreibweise 55 MEA ). Diese Stimme bringt Ihr normalerweise im Rahmen der Eigentümerversammlung bei der Abstimmung zu konkreten Beschlüssen ein. Diese Versammlungen werden vom Verwalter geleitet, der von der Eigentümergemeinschaft mit der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums sowie mit der Vertretung der Gemeinschaft gegenüber einzelnen Miteigentümern sowie nach außen betraut worden ist.  Beschlüsse der Eigentümerversammlung, die per Wahl gefasst worden sind, müssen durch den Verwalter innerhalb eines angemessenen Zeitraums umgesetzt werden.

Die Hausverwaltung geschieht also auf demokratische Weise, wobei Ihr Euch „nur“ in die Verwaltung des Objekts einbringen, diese jedoch nicht alleine bestimmen könnt. Die Freiheiten eines Hausbesitzers, Verträge und Dienstleister selbst auszuwählen, habt Ihr ebenso wenig wie die Entscheidungsmöglichkeit hinsichtlich der Durchführung von Sanierungsarbeiten. Das kann in vielen Fällen gut oder gar gewollt sein, in anderen können einen die fehlenden Eingriffsmöglichkeiten in die Geschicke der Wohnungseigentümergemeinschaft geradezu stören – schließlich treffen hier nicht selten unterschiedlichste Meinungen und Ansichten aufeinander.

Rechte und Pflichten

Die Eigentumswohnung bedeutet bestimmte Rechte, aber auch konkrete Pflichten.

Habt Ihr eine Eigentumswohnung gekauft, könnt Ihr also Euer Sondereigentum unter Berücksichtigung der Hausordnung selbst nutzen. Ihr bestimmt, ob Ihr selbst darin wohnt, oder ob Ihr diese vermietet. Ebenso könnt Ihr Eure Eigentumswohnung einrichten und streichen, wie es Euch gefällt. Sobald das Gemeinschaftseigentum betroffen ist, führt der Weg in der Regel über einen Beschluss, mit dem Euch eine bestimmte Veränderung gewährt oder versagt werden kann. Verfügt das Haus in etwa über einen bereits installierten Kamin und möchtet Ihr einen Kaminofen einbauen, müsst Ihr – neben dem Schornsteinfeger – die Eigentümergemeinschaft offiziell um Erlaubnis bitten, da der Kamin Gemeinschaftseigentum ist und Ihr einen Zugang dazu benötigt.

Gleichzeitig müsst Ihr sorgsam mit dem Gemeinschaftseigentum umgehen, da dieses allen gehört. Der unpflegliche Umgang mit Haustüren oder eine Beschädigung der Zugangswege zu Eurer Wohnung kann direkt Konsequenzen haben. Die aller wichtigste Pflicht für Euch als Wohnungseigentümer besteht jedoch darin, sich entsprechend den eigenen Miteigentumsanteilen und den Verbräuchen (Wasser, evtl. auch Heizung) an den Ausgaben der Wohnungseigentümergemeinschaft zu beteiligen. Dazu gehört die Zahlung des Hausgeldes, das einen Abschlag auf die zu erwartenden Jahresausgaben der Gemeinschaft darstellt. Dieses umfasst laufende Kosten wie z.B. für die Treppenreinigung, die Müllabfuhr oder den Gartendienst. Daneben ist ein Anteil des Hausgeldes für die Instandhaltungsrücklage bestimmt. Diese Rücklage dient zur Begleichung größerer Bau- bzw. Sanierungsarbeiten und ist gemäß dem Wohnungseigentümergesetz für jede Eigentümergemeinschaft verpflichtend.

Verwaltungs-Fitness

Als Wohnungseigentümer sollte man in Verwaltungsangelegenheiten fit sein.

Um auf Nummer sicher zu gehen, ist es überaus sinnvoll, sich zu einem bestimmten Maß in die Verwaltungsangelegenheiten einer Eigentümergemeinschaft einzulesen. Dies sollte am besten einige Zeit vor dem Kauf geschehen! Wer finanzielle Freiheit mit einer Immobilie anstrebt, sollte sich mit den Chancen und Gefahren dieser Anlageform auskennen – nicht anders macht man es eben bei einem Sparvertrag oder bei einem Aktienfonds, bevor man Geld investiert. Eine passende Eigentumswohnung in der richtigen Lage mit einer seriösen Hausverwaltung kann einen sehr großen finanziellen Mehrwert darstellen, eine überteuerte Eigentumswohnung in einer schlecht verwalteten Immobilie kann hingegen einen finanziellen Schaden bedeuten.

Aufgrund des speziellen Modells der Wohnungseigentümergemeinschaft ist es also wichtig zu wissen, was der Verwalter und die Gemeinschaft dürfen und was eben nicht. Ihr müsst wissen, wie eine ordentliche Jahresabrechnung auszusehen hat und worauf man beim Wirtschaftsplan achten muss. Zu viele Eigentümer heben in einer Eigentümerversammlung für etwas die Hand, was sie eigentlich gar nicht verstanden haben. Ein Beispiel ist die Verwalterentlastung. Hiermit treten die Eigentümer beispielsweise freiwillig von Ansprüchen gegenüber dem Verwalter für das letzte Wirtschaftsjahr zurück – ohne Gegenleistung versteht sich. Es gibt sehr gute Verwalter, welche diesen Vertrauensbeweis wirklich verdient haben und die ordentlich verwalten – jedoch gibt es das genaue Gegenteil,

die sogenannten schwarzen Schafe oder gar Kriminelle

unter den Hausverwaltern, welche man auf keinen Fall entlasten sollte. Im schlimmsten Fall kauft Ihr Euch in eine Gemeinschaft ein, die von einen fragwürdigen Verwalter betreut wird und deren Miteigentümer sich zu „Stimmvieh“ haben degradieren lassen. Teil einer solchen Eigentümergemeinschaft zu sein, macht beileibe keinen Spaß und kann mitunter sehr teuer werden. Bedenkt also vor dem Kauf einer Wohnung, ob Ihr bereit seid, Euch mit dem Thema „WEG Verwaltung“ auseinanderzusetzen!

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Gute oder schlechte Hausverwaltung

 Daran erkennt Ihr eine unseriöse Hausverwaltung.

Ein unseriöser Hausverwalter handelt in der Regel mit der Motivation, möglichst viel Geld mit dem geringsten Aufwand zu erzielen. Das ist für Wohnungseigentümergemeinschaften fatal, denn es geht um ein größeres Vermögen, dass vernünftig verwaltet werden will. Viele Wohnungseigentümer haben ihre ganzen Ersparnisse in ihre Wohnung gesteckt oder haben die Eigentumswohnung als Kapitalanlage für die Rente erworben. Eine fragwürdige Hausverwaltung muss nicht einmal das Geld der Gemeinschaft veruntreuen, um dieser einen erheblichen Schaden beizufügen. Hier reicht es schon aus, Handwerker zu vergraulen, wichtige Sanierungsmaßnahmen nicht umzusetzen oder der WEG teuere Versicherungen zu verkaufen. Die Bandbreite ist groß, ebenso die konkrete Vorgehensweise unseriöser Verwalter. Es gibt ein paar Merkmale, die bei solchen Verwaltern häufig vorkommen:

  • Geschrei – und keine Antworten auf Fragen. E-Mails werden grundsätzlich nie beantwortet, am Telefon ist über Wochen niemand erreichbar oder nicht zuständig.
  • Der Verwalter setzt keine Beschlüsse um, sodass Sanierungsstau entsteht.
  • Es ist unklar, wie viel Geld überhaupt auf der Instandhaltungsrücklage angelegt ist. Eine Einsichtnahme wird aus fadenscheinigen Gründen verwehrt und monatelang verzögert.
  • Es werden keine drei Angebote für größere Instandsetzungsmaßnahmen eingeholt, sondern immer das gleiche Unternehmen zu überteuerten Preisen vorgeschlagen.
  • Der Verwalter hat im Verwaltervertrag den §181 BGB stehen, der sogenannte Insichgeschäfte erlaubt und ist gleichzeitig auch noch als Versicherungsmakler tätig. Schnell werden der WEG überteuerte Versicherungen verkauft, bei denen er Provisionen erhält. Ein transparenter Vergleich zu mehreren notwendigen Versicherungsleistungen und -anbietern bleibt aus.
  • Nach Sanierungsmaßnahmen findet keine Abnahme der Handwerksdienstleistungen durch den Verwalter statt, sondern diese bleibt aus oder wird vom Verwaltungsbeirat übernommen.
  • Der Verwalter hat u.a. keine Betriebshaftpflicht und keine Vermögensschadenhaftpflicht abgeschlossen. Bei groben Verstößen oder bei einer juristischen Auseinandersetzung ist kein Geld da, das man noch vom Verwalter fordern könnte.
  • Einladungen zu Eigentümerversammlungen sind immer sehr kurzfristig (die 14-tägige Frist wird nicht eingehalten) und zu Zeiten angesetzt, zu denen Berufstätige schlecht teilnehmen können. Viele unseriöse Verwalter nehmen unliebsame Tagesordnungspunkte der Eigentümer gar nicht auf, auch wenn diese Abstimmungspunkte im Vorfeld fristgerecht und schriftlich übermittelt worden sind.

Oftmals fallen unseriöse oder schlechte Hausverwaltung dadurch auf, dass Fragen entweder gar nicht, lediglich ausweichend oder in einer aggressiven Weise beantwortet werden. Kein seriöser Verwalter hat es nötig, Kritik mit Lautstärke oder auf andere unpassende Weise zu erwidern, sondern kann diese mit sachlichen Argumenten entkräften und so zu der eigenen Transparenz beitragen. Seriosität geht also immer mit einem professionellen Geschäftsgebaren und transparenten Handlungen einher. Von einer unseriösen Hausverwaltung sollte sich eine Wohnungseigentümergemeinschaft so schnell wie möglich trennen. Meistens liegen auch ausreichend Gründe vor, um eine außerordentliche Kündigung und Abberufung des Verwalters einzuleiten. Im schlimmsten Fall weiß der Verwalter gar nicht, was er darf und was nicht, denn die Hürden, eine Verwaltung zu starten, sind sehr niedrig. Werden Beschlüsse nicht umgesetzt, dringend notwendige Reparaturen nicht angegangen oder wird keine Einsichtnahme in die Unterlagen gewährt, dann sollte man hellhörig werden! Eine Mitgliedschaft in einem der namhaften Dachverbände ist zudem leider keine Garantie für ein kundenfreundliches und seriöses Miteinander.

Der Verwaltungsbeirat

Das musst Du zur Aufgabe eines Verwaltungsbeirates wissen.

Der Verwaltungsbeirat ist eine Funktion, die durch das Wohnungseigentumsgesetz festgelegt wurde. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann – je nach Größe – einen Verwaltungsbeirat aus einer oder aus mehreren Personen wählen. Drei Personen sind üblich, wobei eine davon als Vorsitzender zu bestimmen ist. Die Aufgabe besteht darin, zwischen der Gemeinschaft und der Hausverwaltung zu vermitteln. So geschieht nicht selten die alljährliche Rechnungsprüfung oder die Stellungnahme zum Wirtschaftsplan durch den Verwaltungsbeirat. In anderen Situationen kann ein Beirat zum Beispiel konkrete Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum mit der Hausverwaltung abstimmen, wenn die Gemeinschaft diesen zuvor per Beschluss dazu bemächtigt hat.

Manche Beiräte verstehen diese Funktion jedoch einfach falsch und sehen in ihrer Funktion eine Grundlage, um Macht auszuüben. Dabei vergessen sie, dass sie keinerlei Weisungsbefugnis haben und auch nicht mit der Aufgabe betraut sind, die Hausordnung durchzusetzen. Richtig wichtig wird der Verwaltungsbeirat jedoch dann, wenn die Eigentümergemeinschaft – aus welchen Gründen auch immer – ohne einen Verwalter dasteht und handlungsfähig bleiben muss. Dann ist es möglich, durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirates eine außerordentliche Eigentümerversammlung einzuberufen, was sonst Aufgabe des bestellten Verwalters ist. Grundsätzlich gilt, dass charakterlich nicht geeignete Personen nichts im Verwaltungsbeirat einer Wohnungseigentümergemeinschaft zu suchen haben wie jene, die mit Verwaltungsangelegenheiten schlichtweg überfordert sind.

Mieteinnahmen bei Vermietung

Was von der Miete übrig bleibt, wenn Ihr Eure Wohnung vermieten möchtet.

Wenn Ihr eine Wohnung kaufen wollt, um diese zu vermieten, müsst Ihr natürlich im Vorfeld bereits abschätzen können, wie viel Geld Euch von der Miete übrig bleibt. Dies geht nur, indem Ihr die umlagefähigen und nicht umlagefähigen Kosten kennt und auch unvorhergesehenen Instandsetzungsbedarf in der Wohnung, also Eurem Sondereigentum, in Eure Rechnung miteinbezieht. Dazu ist es wichtig, z. B. anstehenden Sanierungsbedarf einschätzen zu können. Einen groben Einblick in kommende Instandsetzungs- und Reparaturvorhaben geben die letzten drei Protokolle der Eigentümerversammlungen. Dabei handelt es sich um sehr wichtige und aussagekräftige Dokumente, die man besonders bei einer geplanten Vermietung vor dem Kauf gesehen haben sollte. Die monatlichen Zahlungen zur Instandhaltungsrücklage dürfen nicht auf den Mieter umgelegt werden! Ist jedoch etwa eine vierstellige Sonderumlage oder eine deutliche Erhöhung der Instandhaltungsrücklage notwendig, muss der Eigentümer der Wohnung das Geld zur Verfügung haben. Dies schmälert natürlich den angestrebten Gewinn. Ohne eine gute Verwaltung und ein gutes finanzielles Polster ist eine Vermietung unter Umständen überaus unattraktiv. Zu den Kosten, die ebenfalls der Eigentümer trägt, ist die Verwaltervergütung zu nennen.

Vorsicht vor dem Kauf einer Eigentumswohnung

Bevor Ihr eine Eigentumswohnung kauft, solltet Ihr auf mehrere Punkte achten.

Anhand der Punkte 1 bis 6 wird deutlich, dass man sehr sorgfältig beim Wohnungskauf vorgehen und nicht die erstbeste Wohnung kaufen sollte. Informiert Euch vorab ausreichend über die Lage, die ortsüblichen Kaufpreise und Markttrends und natürlich über die aktuelle Situation der einzelnen WEG. Dabei dürft Ihr den Aussagen eines Maklers nur bedingt trauen, denn

nur das Geschriebene zählt hier wirklich.

Lasst Euch wichtige Unterlagen vom Vorbesitzer zeigen und prüft diese, ob bei der konkreten Eigentümergemeinschaft Probleme bestehen oder ob Sanierungsbedarf ansteht. Auch insolvente oder zahlungsunwillige Miteigentümer können eine große Belastung sein, wenn Ihr für diese anteilig bei den Ausgaben aufkommen müsst. Zudem möchtet Ihr natürlich in Erfahrung bringen, ob es aktuell Streit gibt, denn dieser trägt das Potenzial in sich, die Wohnsituation für Eigentümer wie Mieter zugleich unerträglich zu machen. Werft also unbedingt vor einer Kaufzusage einen detaillierten Blick in die folgenden Verwaltungsunterlagen:

  • Die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen.
  • Die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung.
  • Die Beschlusssammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft.
  • Die letzten Jahresabrechnungen (Gesamtabrechnung und Einzelabrechnung).
  • Den aktuellen Wirtschaftsplan.

Die Prüfung dieser Dokumente ist natürlich noch immer keine Garantie dafür, Teil einer gut verwalteten Eigentümergemeinschaft zu werden, jedoch sinken damit die Gefahren deutlich, mit der Wohnung „auf die Nase zu fallen“. Zudem könnt Ihr Euch so nichts vorwerfen, wenn es dennoch Ärger mit der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums gibt. Auch bei einem Hauskauf kann man viele Fehler machen und vor teueren Instandsetzungsmaßnahmen ist man nie sicher – ganz gleich, wie gut das Haus beim Kauf aussah und wie unwahrscheinlich der Eintritt eines Schadensfalls zum damaligen Zeitpunkt war.

Eine Eigentumswohnung kann die genau richtige Immobilie sein, wenn man sich nicht vor Verwaltungsangelegenheiten sträubt!

Ob man sie nun selber bewohnen möchte oder eine Vermietung anstrebt: Ohne das Einlesen in die manchmal lästigen und durchaus zeitfressenden Verwaltungsangelegenheiten geht es leider nicht! Neben Lage, Entwicklung des lokalen Marktes sowie der Demografie sind es oft kleine Details, die über finanziellen Erfolg oder Schaden entscheiden. Die Verwaltung einer Immobilie spielt dabei mitunter eine sehr große Rolle, wird jedoch nicht oft thematisiert. Der Hype um Immobilien und niedrige Zinsen lässt auch die Zonen außerhalb der großen Metropolen wachsen und Makler wollen oft nur verkaufen. Um zu wissen, ob sich ein Kauf lohnt und ob eine Liegenschaft gut oder schlecht verwaltet ist, lohnt sich auch ein Blick in weitere von der Verwaltung betreute Objekte: Sehen die Gebäude und Gartenanlagen gepflegt aus? Gibt es einheitliche Klingelschilder oder blättert irgendwo der Putz ab? Grundsätzlich ist auf zahlreiche Aspekte vor (!) dem Kauf zu achten, damit man keine bösen Überraschungen beim Kauf einer Immobilie erlebt.

Haftungsausschluss

Es wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass dieser Gastbeitrag ausschließlich rein unverbindlichen Informationszwecken dient. Das Informationsangebot dieses Artikels stellt keine Rechtsberatung dar, sodass die zur Verfügung gestellten Informationen ohne jegliche Gewähr auf Richtigkeit und Vollständigkeit zu verstehen sind.

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